Το Μιλάνο γίνεται ολοένα και πιο απρόσιτο: το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα

Η αγορά κατοικίας του Μιλάνου συνεχίζει να παρουσιάζει μια αυξανόμενη ανισορροπία μεταξύ του κόστους στέγασης και των επιπέδων εισοδήματος. Σύμφωνα με την τρίτη έκθεση του Παρατηρητηρίου για την Προσιτή Στέγαση (OCA), που παρουσιάστηκε τον Απρίλιο του 2026, οι δυσκολίες στην πληρωμή της στέγασης δεν αποτελούν πλέον προσωρινό φαινόμενο - έχουν γίνει ένα επίμονο διαρθρωτικό πρόβλημα.

Η μελέτη δείχνει ότι η διαβίωση στο Μιλάνο αποκλειστικά με εισόδημα από εργασία γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη: το κόστος στέγασης και μεταφοράς μπορεί να φτάσει το 60% των μηνιαίων αποδοχών. Επιπλέον, το πρόβλημα έχει ξεπεράσει προ πολλού τα διοικητικά όρια της πόλης και έχει επηρεάσει ολόκληρο το συγκρότημα του Μιλάνου.

Το Μιλάνο παραμένει ένας ελκυστικός κόμβος για εργασία και σπουδές, αλλά ταυτόχρονα γίνεται ολοένα και πιο απρόσιτο για τους απλούς κατοίκους. Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι χωρίς μια μακροπρόθεσμη στρατηγική, αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει σοβαρά την κοινωνική και οικονομική ισορροπία της πόλης.

Η αύξηση των τιμών ξεπερνά την αύξηση των μισθών

Το 2024, το κόστος στέγασης συνέχισε να αυξάνεται:

• Οι τιμές αγοράς ακινήτων αυξήθηκαν κατά 8,5%·
• Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 6,8%·
• Οι μέσοι μισθοί αυξήθηκαν μόνο κατά 4,2%, ποσοστό χαμηλότερο από τον πληθωρισμό.

Για τους εργαζόμενους μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, η κατάσταση είναι ακόμη χειρότερη:

• Τα εισοδήματα των εργαζομένων αυξήθηκαν μόνο κατά 3,7%·
• Οι μισθοί των υπαλλήλων γραφείου αυξήθηκαν κατά 2,6%.

Το χάσμα μεταξύ του κόστους ζωής και του εισοδήματος επηρεάζει ολοένα και περισσότερο την ικανότητα ενοικίασης ή αγοράς κατοικίας. Οι οικογενειακές αποταμιεύσεις, η βοήθεια από συγγενείς ή η εξωτερική οικονομική υποστήριξη αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία.

Η αγορά ενοικίασης γίνεται λιγότερο σταθερή.

Η μέση τιμή ενοικίασης στο Μιλάνο έφτασε τα 201 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως. Ταυτόχρονα, ο αριθμός των μακροπρόθεσμων συμβάσεων μειώνεται και ο αριθμός των προσωρινών και ευέλικτων εντύπων ενοικίασης αυξάνεται.

Ακόμα και οι κατοικίες με το λεγόμενο «συμφωνημένο ενοίκιο», που προηγουμένως θεωρούνταν πιο προσιτές, πλησιάζουν πλέον σε τιμή τις προσφορές της αγοράς. Ως αποτέλεσμα, αυτό το εργαλείο ουσιαστικά χάνει την κοινωνική του λειτουργία.

Τα εισοδήματα του πληθυσμού πολώνονται, οι κατοικίες συρρικνώνονται

Η δομή του εισοδήματος στο Μιλάνο καταδεικνύει ισχυρή κοινωνική διαστρωμάτωση:

• Περισσότεροι από τους μισούς φορολογούμενους κερδίζουν λιγότερα από 26.000 ευρώ ετησίως.
• Σχεδόν το ένα τρίτο - λιγότερα από 15.000 ευρώ.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο μέσος κάτοικος μπορεί να αντέξει οικονομικά όλο και μικρότερο χώρο διαβίωσης. Σε πολλές περιπτώσεις, τα διαθέσιμα τετραγωνικά μέτρα είναι ήδη κάτω από τα ελάχιστα πρότυπα στέγασης που διατίθενται στην αγορά.

Το πρόβλημα της στέγασης δεν γίνεται απλώς δύσκολο - για πολλούς, στην πραγματικότητα μετατρέπεται σε άλυτο.

Ο πραγματικός πληθυσμός του Μιλάνου είναι μεγαλύτερος από τον επίσημο

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα της μελέτης ήταν η διαφορά μεταξύ του επίσημου αριθμού κατοίκων και του πραγματικού πληθυσμού της πόλης.

Με βάση τα δεδομένα από κινητά τηλέφωνα, οι αναλυτές κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι ενώ το Μιλάνο έχει επίσημα 1,4 εκατομμύρια κατοίκους, υπάρχουν περισσότεροι από 1,6 εκατομμύρια άνθρωποι που διαμένουν μόνιμα στην πόλη. Αυτός ο αριθμός περιλαμβάνει φοιτητές, προσωρινούς εργαζόμενους και άτομα που δεν είναι επίσημα εγγεγραμμένα.

Αυτό δημιουργεί πρόσθετη πίεση στην αγορά ενοικίασης, στις μεταφορές και στις υπηρεσίες της πόλης.

Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις επιδεινώνουν την κρίση

Μετά την πανδημία, η αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων άρχισε να αναπτύσσεται ραγδαία. Όλο και περισσότερα διαμερίσματα μετατρέπονται σε τουριστικά, γεγονός που μειώνει την προσφορά μακροχρόνιας στέγασης για τους κατοίκους της πόλης.

Τα τελευταία πέντε χρόνια:

• Το μερίδιο των μακροχρόνιων μισθώσεων έχει μειωθεί από 66% σε 51%.
• Οι προσωρινές και βραχυπρόθεσμες συμβάσεις έχουν καταλάβει σχεδόν το ήμισυ της αγοράς.

Από τη μία πλευρά, αυτό αντικατοπτρίζει την αυξανόμενη τουριστική ελκυστικότητα του Μιλάνου και, από την άλλη, αυξάνει την αστάθεια για όσους αναζητούν στέγαση για μόνιμη κατοικία και εργασία.

Η υπανάπτυξη των ξενοδοχειακών υποδομών έχει αυξήσει περαιτέρω την επιβάρυνση του ιδιωτικού κατοικητικού αποθέματος.

Στέγαση Η κρίση εξαπλώνεται πέρα από το Μιλάνο.

Τα προβλήματα με την προσιτή τιμή της στέγασης έχουν επηρεάσει όχι μόνο το ίδιο το Μιλάνο, αλλά και γειτονικές πόλεις στην μητροπολιτική περιοχή.

Ακόμα και σε δήμους που συνδέονται καλά με το Μιλάνο, οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται ραγδαία. Πολλοί κάτοικοι μετακινούνται πιο μακριά από το κέντρο σε μια προσπάθεια να μειώσουν τα έξοδα, αλλά η εξοικονόμηση δεν είναι τόσο σημαντική λόγω του κόστους μεταφοράς.

Σύμφωνα με τη μελέτη:

• Η στέγαση και οι δημόσιες συγκοινωνίες μπορούν να απορροφήσουν το 50-60% του εισοδήματος.
• Όταν χρησιμοποιείται αυτοκίνητο, αυτό το μερίδιο φτάνει μερικές φορές το 80%.

Εκτός από το οικονομικό βάρος, αυτό δημιουργεί πρόσθετα περιβαλλοντικά προβλήματα και προβλήματα υποδομών.

Απαιτούνται ολοκληρωμένα μέτρα.

Οι συντάκτες της έκθεσης τονίζουν ότι το ζήτημα της στέγασης συνδέεται στενά με την κοινωνική πολιτική, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και η αγορά εργασίας.

Η εμπειρία των προαστιακών περιοχών καταδεικνύει την ανάγκη για:

• συντονισμό μεταξύ δήμων·
• κοινή διαχείριση του αστικού συγκροτήματος·
• ενσωμάτωση της στεγαστικής πολιτικής με το σύστημα κοινωνικής υποστήριξης.

Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στη σύνδεση μεταξύ στέγασης και απασχόλησης. Το υψηλό κόστος ζωής επηρεάζει ήδη την ικανότητα των εταιρειών να προσελκύουν και να διατηρούν εργαζομένους. Συνεπώς, συζητούνται ολοένα και περισσότερο προσωρινές λύσεις στέγασης που σχετίζονται με την απασχόληση.

Απαιτείται μια μακροπρόθεσμη στρατηγική

Το τελευταίο μέρος της έκθεσης θεωρεί τη στέγαση ως στρατηγική υποδομή απαραίτητη για την οικονομική ανταγωνιστικότητα και την κοινωνική σταθερότητα της πόλης.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι το προσιτό ενοίκιο δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 100-110 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως. Μόλις ξεπεραστεί αυτό το όριο, ακόμη και εκπρόσωποι βασικών επαγγελμάτων που είναι απαραίτητα για τη λειτουργία της πόλης αρχίζουν να εξαναγκάζονται να αποχωρήσουν από την αγορά κατοικίας.

Το κύριο συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η απλή ανάλυση του προβλήματος δεν είναι πλέον αρκετή. Το Μιλάνο χρειάζεται μια μακροπρόθεσμη και ολοκληρωμένη πολιτική που να συνδυάζει ζητήματα στέγασης, μεταφορών και απασχόλησης σε επίπεδο ολόκληρου του αστικού συγκροτήματος.