Πρόσβαση σε έγγραφα κατά την πώληση ακινήτων στην Ιταλία: Κόστος, Χρονοδιάγραμμα και Ποιος μπορεί να το ζητήσει

Η πώληση ακινήτων στην Ιταλία σήμερα είναι κάτι περισσότερο από μια απλή συμφωνία μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή σχετικά με την τιμή. Η σύγχρονη νομοθεσία και η αυξημένη προσοχή στην προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών έχουν καταστήσει την τεχνική και διοικητική τεκμηρίωση βασικό στοιχείο της συναλλαγής.

Γι' αυτό η διαδικασία πρόσβασης σε έγγραφα ακινήτων (accesso agli atti) έχει γίνει υποχρεωτικό βήμα στην ασφαλή πώληση ενός σπιτιού. Επιτρέπει την πρόσβαση στα δημοτικά αρχεία και την επαλήθευση της συμμόρφωσης με όλες τις άδειες που έχουν εκδοθεί κατά τα έτη λειτουργίας του ακινήτου.

Χωρίς τέτοια προκαταρκτική επαλήθευση, ο πωλητής κινδυνεύει να ανακαλύψει παραβάσεις μόνο πριν υπογράψει την συμβολαιογραφική πράξη (rogito), η οποία μπορεί να οδηγήσει σε καθυστέρηση της συναλλαγής, στην άρνηση της τράπεζας να χορηγήσει στεγαστικό δάνειο στον αγοραστή ή ακόμη και σε δικαστικές διαμάχες.

Τι είναι η πρόσβαση σε δάνεια και γιατί είναι απαραίτητη;

Η πρόσβαση σε δάνεια είναι το νόμιμο δικαίωμα του πολίτη να εξετάζει διοικητικά έγγραφα που τηρούνται από κυβερνητικές υπηρεσίες.

Στον τομέα των ακινήτων, αυτό αφορά κυρίως την κατασκευαστική και τεχνική τεκμηρίωση:

• αρχική άδεια οικοδομής·
• επακόλουθα ανακατασκευή·
• έγγραφα CILA, SCIA, DIA·
• πιστοποιητικά καταλληλότητας για κατοίκηση (agibilità);
• κτηματολογικά σχέδια·
• έργα ανακατασκευής και επέκτασης.

Για να ξεκινήσετε τη διαδικασία, πρέπει να υποβάλετε επίσημο αίτημα στην πολεοδομική υπηρεσία του δήμου (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE), χρησιμοποιώντας ειδική φόρμα.

Ο κύριος στόχος είναι να αποκατασταθεί η πλήρης «ιστορία» του ακινήτου και να διασφαλιστεί ότι όλες οι αλλαγές εκτελέστηκαν νόμιμα.

Γιατί η πρόσβαση σε έγγραφα είναι τόσο σημαντική κατά την πώληση ενός διαμέρισμα

1. Επαλήθευση της πολεοδομικής συμμόρφωσης

Ο πιο σημαντικός λόγος είναι η επιβεβαίωση της λεγόμενης urbanistica conformità (αστική νομιμότητα του αντικειμένου).

Πολύ συχνά, οι ιδιοκτήτες συγχέουν:

• κτηματολογική συμμόρφωση (conformità catastale);
• αστική συμμόρφωση (conformità urbanistica).

Δεν είναι το ίδιο πράγμα.

Ένα διαμέρισμα μπορεί να είναι σωστά καταχωρημένο στο κτηματολογικό μητρώο, αλλά ταυτόχρονα να έχει μια παράνομη ανακατασκευή από την άποψη του δήμου.

Για παράδειγμα:

• ένας κατεδαφισμένος τοίχος·
• ένα ενιαίο μπαλκόνι·
• μια μετακομισμένη κουζίνα·
• μια μη εξουσιοδοτημένη αποθήκη.

Εάν τέτοιες αλλαγές δεν περιλαμβάνονται στα επίσημα έργα, το αντικείμενο μπορεί να θεωρηθεί εν μέρει ή εν όλω παράνομο.

2. Ασφάλεια της συναλλαγής αγοραπωλησίας

Κατά την προετοιμασία της συναλλαγής, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγξει τη νομιμότητα του ακινήτου.

Εάν μετά την αγορά αποδειχθεί ότι ο πωλητής απέκρυψε παραβάσεις:

• ο αγοραστής μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση·
• η συναλλαγή μπορεί να αμφισβητηθεί·
• ο πωλητής μπορεί να υπέχει αστική ευθύνη.

Επομένως, η αποκατάσταση του πλήρους αρχείου εγγράφων αποτελεί προστασία και των δύο μερών της συναλλαγής.

3. Έλεγχος του Πιστοποιητικού Καταλληλότητας για Κατοικία (Agibilità)

Το πιστοποιητικό agibilità επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τα υγειονομικά, τεχνικά και ασφαλιστικά πρότυπα.

Η απουσία αυτού του εγγράφου μπορεί:

• να μειώσει την αγοραία αξία του ακινήτου·
• να περιπλέξει την ικανότητα του αγοραστή να λάβει στεγαστικό δάνειο·
• να προκαλέσει προβλήματα με τον συμβολαιογράφο.

Σε πολλές περιπτώσεις, οι τράπεζες απαιτούν απόδειξη agibilità πριν εγκρίνουν ένα δάνειο.

Πόσο κοστίζει η πρόσβαση σε agli atti;

Το κόστος εξαρτάται Από:

• Δήμο;
• Αριθμό αρχειακών εγγράφων;
• Δυσκολία αναζήτησης;
• Ανάγκη εμπλοκής ειδικού.

Διοικητικά έξοδα

Συνήθως περιλαμβάνουν:

Κρατικά τέλη και αρχειακή αναζήτηση

Κατά μέσο όρο:

• Από 15 έως 100 ευρώ ανά αρχείο ή αρχειακό φάκελο.

Αντίγραφα έγγραφα

Ο δήμος μπορεί να χρεώσει:

• από 0,20 έως 1 ευρώ ανά σελίδα·
• επιπλέον κόστος για ψηφιακά αντίγραφα.

Τα επικυρωμένα αντίγραφα απαιτούν χαρτόσημο (marca da bollo