Πώληση Ακινήτων με Αποκλίσεις: Πότε μια Συναλλαγή είναι Άκυρη και Πώς να Νομιμοποιήσετε τις Παραβάσεις

Πώς να λύσετε τις πολεοδομικές και κτηματολογικές αποκλίσεις πριν από την υπογραφή συμβολαιογραφικής πράξης και να αποφύγετε την ακύρωση της συναλλαγής.

Η πώληση ακινήτων με παραβάσεις ή αποκλίσεις, είτε πολεοδομικές είτε κτηματολογικές, είναι δυνατή, αλλά απαιτεί συμμόρφωση με ορισμένες διαδικασίες. Σε πολλές περιπτώσεις, η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μετά από προκαταρκτική νομιμοποίηση των παραβάσεων (εάν υπόκεινται σε νομιμοποίηση από την άποψη της νομοθεσίας περί πολεοδομίας) ή με την επιφύλαξη πλήρους αναφοράς πληροφοριών σχετικά με αυτές στη σύμβαση και τη συγκατάθεση του αγοραστή. Εξαιρέσεις γίνονται για τις πιο σοβαρές παραβάσεις, οι οποίες καθιστούν το ακίνητο ουσιαστικά ακατάλληλο για αστική κυκλοφορία.

Είναι δυνατή η πώληση ακινήτου που δεν συμμορφώνεται με τις κανονιστικές απαιτήσεις;

Ναι, μια τέτοια πώληση είναι δυνατή, ωστόσο, η διαδικασία και οι σχετικοί κίνδυνοι ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με τη φύση της παράβασης: πολεοδομική, κτηματολογική ή σχετική με συστήματα κοινής ωφέλειας. Για την ασφαλή συμμετοχή στη συναλλαγή, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί σωστά το ακίνητο και να γίνει διάκριση μεταξύ των καθορισμένων τύπων μη συμμορφώσεων.

Μη συμμορφώσεις πολεοδομικού σχεδιασμού (μη εξουσιοδοτημένη κατασκευή)

Η συμμόρφωση με τον πολεοδομικό σχεδιασμό επιβεβαιώνει ότι η πραγματική κατάσταση του ακινήτου ταιριάζει με τα δεδομένα που περιέχονται στα έγγραφα αδειοδότησης που έχουν καταχωριστεί στον δήμο. Εάν εντοπιστούν τυχόν αποκλίσεις, οι συνέπειες εξαρτώνται από τη σοβαρότητα της παράβασης.

Παραβιάσεις που υπόκεινται σε νομιμοποίηση

Εάν οι αλλαγές που έγιναν συμμορφώνονται με τους ισχύοντες κανονισμούς, ο πωλητής μπορεί να ολοκληρώσει τη διαδικασία διοικητικής νομιμοποίησης πριν υπογράψει τη συμβολαιογραφική πράξη. Σε αυτήν την περίπτωση, το ακίνητο παραμένει εκποιήσιμο, αν και δεν πληροί ακόμη τις απαιτήσεις στο στάδιο της διαπραγμάτευσης, και θα έχει πλήρως τεθεί σε καλή κατάσταση μέχρι τη στιγμή της συναλλαγής.

Πώληση ακινήτου με ανεπανόρθωτη κατασκευαστική παράβαση

Εάν η εντοπισμένη παράβαση αντίκειται στους κανονισμούς πολεοδομίας και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί, η αγοραία αξία του ακινήτου μειώνεται σημαντικά. Είναι αδύνατο να βασιστεί κανείς στη λήξη της παραγραφής, καθώς στην Ιταλία μια πολεοδομική παράβαση θεωρείται συνεχιζόμενη από την άποψη του διοικητικού δικαίου. Ο δήμος έχει το δικαίωμα να εκδώσει εντολή για την κατεδάφιση παράνομα ανεγερμένων κατασκευών ανά πάσα στιγμή. Συνεπώς, η πώληση ακινήτου με μη εξουσιοδοτημένες και ανεπανόρθωτες παραβιάσεις συνδέεται με υψηλό κίνδυνο και απαιτεί τη ρητή συγκατάθεση του αγοραστή για την αποδοχή ενός τέτοιου ελαττώματος.

Κίνδυνος ψευδών δηλώσεων

Η παροχή ελλιπών ή παραμορφωμένων πληροφοριών σε μια σύμβαση με σκοπό την απόκρυψη της ύπαρξης παραβίασης θεωρείται παροχή ψευδών πληροφοριών για την πώληση του ακινήτου. Αυτό μπορεί να συνεπάγεται την ακυρότητα της συναλλαγής και ποινική ευθύνη για την εισαγωγή ψευδών πληροφοριών σε συμβολαιογραφική πράξη.

Κτηματολογικές αποκλίσεις

Το κτηματολόγιο εκτελεί πρωτίστως δημοσιονομική λειτουργία. Η ιταλική νομοθεσία ορίζει ότι η πώληση ακινήτων με σημαντικές κτηματολογικές αποκλίσεις μπορεί να ακυρώσει τη συναλλαγή εάν οι παραβάσεις δεν διορθωθούν πριν από την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης.

Εάν πωληθεί ένα ακίνητο του οποίου η διαρρύθμιση δεν συμμορφώνεται με τα κτηματολογικά έγγραφα (για παράδειγμα, η θέση των χωρισμάτων ή των δωματίων έχει αλλάξει), ο πωλητής υποχρεούται να αναθέσει σε έναν ειδικό την ενημέρωση της κτηματολογικής τεκμηρίωσης μέσω της διαδικασίας DOCFA.

Μηχανικά συστήματα που δεν συμμορφώνονται με τα πρότυπα

Σε αντίθεση με τις παραβάσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού, η απουσία πιστοποιητικών συμμόρφωσης για τα μηχανικά συστήματα δεν εμποδίζει την πώληση του ακινήτου. Ο νόμος δεν υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να εκσυγχρονίσει τέτοια συστήματα, αλλά απαιτεί πλήρη αποκάλυψη πληροφοριών. Συνεπώς, είναι απαραίτητο να αναφέρεται ρητά στη σύμβαση ότι τα δίκτυα κοινής ωφέλειας δεν διαθέτουν την κατάλληλη πιστοποίηση.

Ελέγχει ο συμβολαιογράφος την πολεοδομική συμμόρφωση του ακινήτου;

Ο συμβολαιογράφος δεν διενεργεί πραγματικό έλεγχο της πολεοδομικής ή τεχνικής κατάστασης του ακινήτου. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο της Ιταλίας, στην απόφασή του αριθ. 8230 της 22ας