Η ιταλική αγορά ενοικίασης: ο ρυθμός αύξησης επιβραδύνεται, αλλά η έλλειψη προσφοράς παραμένει

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, η αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης οικιστικών ακινήτων στην Ιταλία παραμένει ένα από τα πιο ενεργά τμήματα, αν και ο ρυθμός αύξησης των τιμών ενοικίασης αρχίζει σταδιακά να επιβραδύνεται μετά από αρκετά χρόνια ταχείας ανάπτυξης. Σύμφωνα με μελέτη του αναλυτικού κέντρου Tecnocasa Group, σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο του έτους, οι μέσες τιμές ενοικίασης στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας αυξήθηκαν κατά 2,2% για τα στούντιο, κατά 2,3% για τα διαμερίσματα δύο δωματίων και κατά 2,2% για τα διαμερίσματα τριών δωματίων. Έτσι, η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται, αλλά η δυναμική δεν είναι πλέον τόσο έντονη όσο πριν.

Η ζήτηση παραμένει υψηλή, αλλά η προσφορά παραμένει περιορισμένη

Σταθερά υψηλή ζήτηση δημιουργείται από διάφορες κατηγορίες ενοικιαστών ταυτόχρονα. Πρώτα απ 'όλα, πρόκειται για αγοραστές που δεν μπορούν να αγοράσουν κατοικία λόγω δυσκολιών στην απόκτηση στεγαστικού δανείου. Επιπλέον, ο αριθμός των ανθρώπων που επιλέγουν συνειδητά να νοικιάσουν αντί να αγοράσουν αυξάνεται. Ένα σημαντικό μερίδιο της ζήτησης οφείλεται επίσης στη μετακόμιση πολιτών σε άλλες πόλεις για εργασία ή εκπαίδευση.

Η τάση προς έναν αυξανόμενο αριθμό διεθνών φοιτητών που επιλέγουν ιταλικά πανεπιστήμια γίνεται ιδιαίτερα αισθητή. Όλο και περισσότεροι νέοι από το εξωτερικό εισέρχονται στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας περαιτέρω τη ζήτηση για κατοικίες στα μεγάλα εκπαιδευτικά κέντρα της χώρας.

Ωστόσο, η προσφορά εξακολουθεί να μην συμβαδίζει με την αυξανόμενη ζήτηση της αγοράς. Ένας από τους κύριους λόγους παραμένει η προσοχή των ιδιοκτητών σπιτιών, πολλοί από τους οποίους προτιμούν να μην νοικιάζουν τα διαμερίσματά τους από φόβο μήπως οι ενοικιαστές δεν πληρώσουν τα δίδακτρα. Ως αποτέλεσμα, ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος κατοικιών παραμένει κενό.

Η αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων προσθέτει πίεση. Ενώ ο αντίκτυπος του τουριστικού τομέα έχει μειωθεί κάπως στις μεγάλες πόλεις, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να αυξάνονται ραγδαία σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, μειώνοντας την ποσότητα κατοικιών που διατίθενται για μακροχρόνιους ενοικιαστές.

Πού αυξάνονται τα ενοίκια ταχύτερα

Η αύξηση των ενοικίων ποικίλλει σημαντικά ανά πόλη.

Η πιο σημαντική αύξηση καταγράφηκε στο Παλέρμο. Εδώ, οι τιμές ενοικίασης στούντιο αυξήθηκαν κατά 8,7%, των διαμερισμάτων δύο δωματίων κατά 4,9% και των διαμερισμάτων τριών δωματίων κατά 4,8%.

Υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης παρατηρούνται επίσης στη Γένοβα, όπου οι ρυθμοί αυξήθηκαν κατά 6,6%, 4,8% και 3,9% αντίστοιχα.

Στο Τορίνο, η αγορά παρουσιάζει επίσης θετική δυναμική: οι τιμές ενοικίασης στούντιο αυξήθηκαν κατά 1,9%, των διαμερισμάτων δύο δωματίων κατά 4,3% και των διαμερισμάτων τριών δωματίων κατά 3,5%.

Μια εντελώς διαφορετική κατάσταση διαμορφώνεται στο Μιλάνο και την Μπολόνια. Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, παρατηρείται εδώ στασιμότητα ή μια μικρή μείωση των τιμών.

Στην Μπολόνια, το ενοίκιο έχει γίνει φθηνότερο σε όλες τις κατηγορίες κατοικιών:

• στούντιο - κατά 1,5%;
• διαμερίσματα δύο δωματίων - κατά 0,6%;
• διαμερίσματα τριών δωματίων - κατά 1,1%.

Στο Μιλάνο, το κόστος ενοικίασης στούντιο παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητο, τα διαμερίσματα δύο δωματίων έχουν μειωθεί σε τιμή κατά 0,7% και τα διαμερίσματα τριών δωματίων έχουν αυξηθεί μόνο κατά 0,2%.

Ταυτόχρονα, οι αναλυτές τονίζουν ότι ο λόγος για την επιβράδυνση δεν είναι η εξασθένηση της ζήτησης, αλλά το εξαιρετικά υψηλό επίπεδο τιμών. Σήμερα, το μέσο ενοίκιο στο Μιλάνο είναι περίπου 840 ευρώ το μήνα για ένα στούντιο, 1.130 ευρώ για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων και 1.525 ευρώ για ένα διαμέρισμα τριών δωματίων. Σύμφωνα με την Tecnocasa, τέτοιες τιμές πλησιάζουν ήδη το όριο των οικονομικών δυνατοτήτων των περισσότερων ενοικιαστών.

Η Ρώμη, η Φλωρεντία και η Νάπολη συνεχίζουν τη μέτρια ανάπτυξη

Στη Ρώμη, οι τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να αυξάνονται σχετικά ομοιόμορφα:

• στούντιο - κατά 2%;
• διαμερίσματα δύο δωματίων - κατά 1,9%;
• διαμερίσματα τριών δωματίων - κατά 2,2%.

Η μέση τιμή ενοικίασης εδώ είναι 725, 950 και 1.210 ευρώ το μήνα, αντίστοιχα.

Στη Φλωρεντία, η δυναμική είναι παρόμοια: η ανάπτυξη κυμαίνεται από 1,6% έως 2,6% και οι μέσες τιμές φτάνουν τα 700 ευρώ για ένα στούντιο, 880 ευρώ για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων και 1.060 ευρώ για ένα διαμέρισμα τριών δωματίων.

Στη Νάπολη, η κατάσταση είναι λιγότερο ομοιόμορφη. Η σημαντικότερη αύξηση σημειώθηκε στις τιμές ενοικίασης των στούντιο (+2,4%) και των τριώροφων διαμερισμάτων (+2,1%), ενώ τα δίχωρα διαμερίσματα αυξήθηκαν σε τιμή μόνο κατά 1,2%. Οι μέσες τιμές εδώ κυμαίνονται από 530 ευρώ για ένα στούντιο έως 910 ευρώ για ένα διαμέρισμα τριών δωματίων.

Στη Βερόνα και το Μπάρι, διατηρείται επίσης θετική δυναμική, αν και ο ρυθμός ανάπτυξης παραμένει μέτριος και ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο κατοικίας.

Τα περιφερειακά διοικητικά κέντρα ακολουθούν την εθνική τάση

Στα διοικητικά κέντρα των επαρχιών, η αγορά αναπτύσσεται σύμφωνα με το ίδιο σενάριο όπως στις μεγαλύτερες πόλεις, αν και η ανάπτυξη είναι κάπως πιο αργή.

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, οι τιμές ενοικίασης εδώ αυξήθηκαν:

• κατά 1,9% για τα στούντιο.
• κατά 2,7% για τα διαμερίσματα δύο δωματίων.
• κατά 2,4% για τα διαμερίσματα τριών δωματίων.

Ταυτόχρονα, ο ρυθμός αύξησης ήταν επίσης χαμηλότερος από ό,τι στο προηγούμενο εξάμηνο του έτους, γεγονός που υποδηλώνει σταδιακή σταθεροποίηση της αγοράς.

Οι φοιτητές επηρεάζουν όλο και περισσότερο τη δομή

Οι αλλαγές είναι επίσης αισθητές στη δομή του Συμβάσεις μίσθωσης που συνάπτονται.

Η πλειονότητα των συναλλαγών —59,3%— εξακολουθούν να αφορούν ενοικιαστές που ενοικιάζουν για μόνιμη κατοικία. Ωστόσο, ένα χρόνο νωρίτερα, το μερίδιό τους ήταν 60,2%, γεγονός που υποδηλώνει μια μικρή μείωση.

Ο τομέας των φοιτητικών ενοικιάσεων αναπτύσσεται ταχύτερα. Το μερίδιο των συμβάσεων που συνήψαν φοιτητές αυξήθηκε από 11,1% σε 14,1%, επιβεβαιώνοντας την αυξανόμενη τάση στον αριθμό των διεθνών φοιτητών που έρχονται για σπουδές στην Ιταλία.

Ταυτόχρονα, το μερίδιο των συμβάσεων με ευέλικτο σχηματισμό ενοικίου αυξήθηκε από 38,9% σε 39,5%, ενώ ο αριθμός των βραχυπρόθεσμων (μεταβατικών) συμβάσεων παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητος στο 33,4%.

Ο χρόνος που απαιτείται για την εύρεση ενοικιαστών αυξάνεται σταδιακά.

Ένας άλλος δείκτης αλλαγών στην αγορά ήταν η αύξηση της μέσης περιόδου ενοικίασης.

Ενώ πριν από ένα χρόνο χρειάζονταν κατά μέσο όρο 31 ημέρες για να βρεθεί ενοικιαστής για ένα διαμέρισμα, τώρα ο αριθμός αυτός έχει αυξηθεί στις 34 ημέρες.

Αν και η διαφορά φαίνεται μικρή, στο πλαίσιο μιας επίμονης έλλειψης προσφοράς, δείχνει ότι οι πιθανοί ενοικιαστές γίνονται πιο προσεκτικοί κατά την επιλογή κατοικίας. Οι ειδικοί αναφέρουν τα υψηλά ενοίκια ως έναν από τους κύριους λόγους για αυτήν την επιλεκτικότητα, η οποία αναγκάζει τους κατοίκους να αξιολογούν πιο προσεκτικά την αναλογία τιμής-ποιότητας των προσφερόμενων ακινήτων.