Ποιες είναι οι επιπτώσεις της πώλησης ενός ακινήτου κάτω από την κτηματολογική του αξία;

Τα ακίνητα διαθέτουν κτηματολογική αξία, η οποία καθορίζεται από το εισόδημα πολλαπλασιασμένο με 5% και έναν ειδικό συντελεστή. Αυτή η αξία χρησιμεύει ως βάση για φόρους, όπως εγγραφής, υποθήκης και κτηματολογίου. Παρόλο που ο νόμος δεν επιβάλλει ελάχιστη τιμή πώλησης, η προσφορά κάτω από την κτηματολογική αξία μπορεί να συνεπάγεται κινδύνους για αμφότερα τα μέρη: φορολογικοί έλεγχοι και κοινή ευθύνη.

Βάσει του συστήματος αναλογίας τιμής προς αξία, το οποίο είναι υποχρεωτικό για ιδιώτες από το 2006, οι φόροι υπολογίζονται πάντα με την κτηματολογική αξία και όχι με τη δηλωμένη τιμή, οπότε ο αγοραστής δεν εξοικονομεί χρήματα και πληρώνει σύμφωνα με την κτηματολογική αξία. Ωστόσο, αν η τιμή είναι ιδιαίτερα χαμηλή, για παράδειγμα, κάτω από το 70% του OMI, οι αρχές μπορεί να αναζητήσουν απροσδιόριστες πληρωμές και να ξεκινήσουν επανεκτίμηση βασισμένη στο OMI, υποθήκη ή εκτίμηση, καθώς και επανυπολογισμό του κεφαλαιακού κέρδους του πωλητή με πρόστιμα που κυμαίνονται από 90 έως 180% συν τόκους.

Για παράδειγμα, το 2025, απόδοση 800 ευρώ προσδιορίζει κτηματολογική αξία 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 ευρώ. Αν η δηλωμένη τιμή είναι 60.000 ευρώ, μια διαφορά 36.600 ευρώ θα μπορούσε να οδηγήσει σε επανεκτίμηση και πρόστιμο που φτάνει τα 65.880 ευρώ.

Ο αγοραστής έχει κοινή και εις ολόκληρον ευθύνη και καταβάλλει πρόσθετους φόρους και πρόστιμα, ακόμα κι αν η πληρωμή ήταν μικρή, ενώ ο πωλητής αντιμετωπίζει επανεκτίμηση του κεφαλαιακού κέρδους και φόρο εισοδήματος ατόμων με βάση το πραγματικό ποσό, συν πρόστιμα.

Για να αποφύγουν ελέγχους, είναι συνετό να δηλώσουν τιμή όχι χαμηλότερη από την κτηματολογική αξία, να χρησιμοποιήσουν το μοντέλο «τιμής προς αξία», το οποίο είναι αυτόματο για ιδιώτες, να κάνουν εκτίμηση αν η τιμή είναι χαμηλή λόγω αντικειμενικών λόγων, όπως υγρασία ή γειτνίαση με χώρο υγειονομικής ταφής, να πραγματοποιούν μόνο τραπεζικές πληρωμές και όχι μετρητά, και κατά την πώληση σε συγγενείς, να δηλώσουν μια συμβολική τιμή με αιτιολόγηση, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο έμμεσης δωρεάς.

Δεν υπάρχει νομικά ελάχιστη τιμή λόγω της ελευθερίας των συμβάσεων, αλλά η κτηματολογική αξία παραμένει το κατώτατο όριο για φορολογικούς σκοπούς. Οι συντελεστές για το 2025 είναι 110 για πρώτη κατοικία και 120 για δεύτερες και άλλες ιδιοκτησίες.

Κατά τη διάρκεια ελέγχου, εφαρμόζεται κοινή ευθύνη: η φορολογική αρχή μπορεί να απαιτήσει πληρωμή και από τα δύο μέρη μέσω ειδοποίησης, πληρωμής και αναγκαστικής είσπραξης.

Γενικά, μια μείωση τιμής 10-20% θεωρείται χαμηλού κινδύνου αν δικαιολογείται. Μείωση κάτω του 70% του OMI είναι υψηλού κινδύνου και απαιτεί εκτίμηση από ειδικό και έμπειρο συμβολαιογράφο. Η πώληση σε παιδιά ενέχει μεσαίο κίνδυνο με σύμβαση ονομαστικής αξίας και διαβούλευση με τον κληρονομικό. Χρήσιμοι σύνδεσμοι: Ιστότοπος της Agenzia Entrate για την prezzo-valore και τον OMI για το 2025.