Έρευνα της Τράπεζας της Ιταλίας: Οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται, ενώ η προσφορά δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση
Σύμφωνα με την τακτική τριμηνιαία έρευνα της Τράπεζας της Ιταλίας για την κατάσταση στην αγορά κατοικίας, οι τιμές των κατοικιών στην Ιταλία προβλέπεται να συνεχίσουν να αυξάνονται θετικά το τρίτο τρίμηνο του 2025. Παράλληλα, οι μέσες εκπτώσεις συναλλαγών εξακολουθούν να μειώνονται και ο μέσος χρόνος πώλησης ακινήτου έχει φθάσει σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση από τους αγοραστές ανακάμπτει, ενώ η προσφορά εξακολουθεί να μειώνεται.
Οι τιμές αυξάνονται συνεχόμενα σχεδόν παντού.
Το τρίτο τρίμηνο του 2025, το καθαρό ισοζύγιο μεταξύ των προβλέψεων για αύξηση και πτώση των τιμών των κατοικιών ανέβηκε στις +7 ποσοστιαίες μονάδες (από +5 ποσοστιαίες μονάδες στο δεύτερο τρίμηνο) και ήταν κατά πολύ υψηλότερο σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2024. Σχεδόν σε όλη τη χώρα καταγράφηκε θετικό ισοζύγιο, εκτός από τη Νότια Ιταλία, όπου παραμένει αρνητικό αλλά βελτιώθηκε σημαντικά σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.
Οι εντονότερες αυξήσεις τιμών παρατηρήθηκαν σε μεγάλες πόλεις της βορειοανατολικής και κεντρικής Ιταλίας, όπου το ποσοστό των διαμεσολαβητών που ανέφεραν αυξήσεις τιμών αυξήθηκε περαιτέρω.
Η μέση έκπτωση από την αρχική τιμή ζήτησης μειώθηκε ελαφρώς στο 7,5% (από 7,8% το προηγούμενο τρίμηνο), παραμένοντας στο χαμηλότερο σημείο που έχει καταγραφεί. Στις μεγαλύτερες πόλεις του βορειοανατολικού τμήματος, οι εκπτώσεις έπεσαν κάτω από το 5%. Ο μέσος χρόνος πώλησης κατοικιών αυξήθηκε ελαφρώς στους 5,6 μήνες (από 5,4 μήνες) αλλά παραμένει κοντά στο ιστορικό χαμηλό.
Η ζήτηση ανακάμπτει, ενώ η προσφορά μειώνεται σταθερά
Το αρνητικό ισοζύγιο μεταξύ των προβλέψεων για αύξηση και μείωση του αριθμού των πιθανών αγοραστών έχει μειωθεί αισθητά, κυρίως στις μεγάλες πόλεις και αστικές περιοχές. Από την άλλη, οι μεσίτες σημειώνουν συνεχιζόμενη μείωση στον αριθμό των νέων παραγγελιών πώλησης. Το καθαρό ισοζύγιο για το τρέχον χαρτοφυλάκιο παραγγελιών ήταν -32 ποσοστιαίες μονάδες (από -30 το προηγούμενο τρίμηνο και -25 το προηγούμενο έτος), ενώ για τις νέες παραγγελίες -30 ποσοστιαίες μονάδες.
Η πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια παραμένει ευνοϊκή
Τα προβλήματα στην απόκτηση πίστωσης παραμένουν περιορισμένα: μόνο το 19% των οργανισμών ανέφεραν δυσκολίες χρηματοδότησης ως κύρια αιτία για τη λήξη της σύμβασης. Το μερίδιο των συναλλαγών που καλύφθηκαν από στεγαστικά δάνεια αυξήθηκε στο 65,9% και ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) έφτασε το 78,4% — και οι δύο δείκτες έχουν επιστρέψει στα επίπεδα που καταγράφηκαν πριν από τη μεγάλη αύξηση επιτοκίων της ΕΚΤ τον Ιούλιο του 2022. Ως εκ τούτου, οι συνθήκες δανεισμού κρίνονται γενικά άνετες για τους αγοραστές.
Τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αν και με πιο αργό ρυθμό.
Η αύξηση των ενοικίων παραμένει σημαντική, αν και ο ρυθμός έχει επιβραδυνθεί λίγο: το καθαρό ισοζύγιο μεταξύ των εκτιμώμενων αυξήσεων και μειώσεων ήταν +41 ποσοστιαίες μονάδες. Οι περισσότεροι μεσίτες αποδίδουν την άνοδο των ενοικίων κυρίως στη μείωση της προσφοράς για μακροπρόθεσμες ενοικιάσεις σπιτιών. Αυτό το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στις πόλεις και, όπως σημειώνουν οι μεσίτες, οφείλεται κατά κύριο λόγο στην προτίμηση των ιδιοκτητών για βραχυπρόθεσμες ή ημερήσιες ενοικιάσεις.
Ο αντίκτυπος των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων (όπως η Airbnb)
Το ποσοστό των γραφείων που θεωρούν σημαντικό το φαινόμενο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων έχει ελαφρώς αυξηθεί, ξεπερνώντας το 50%. Από αυτούς, πάνω από το 80% παρατηρούν σημαντική επίδραση στις τιμές μακροχρόνιας μίσθωσης (άνω των 30 ημερών), με πάνω από το 60% να αξιολογούν αυτόν τον αντίκτυπο ως πολύ ισχυρό.
Την ίδια στιγμή, η αντιληπτή επίδραση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων στις τιμές πώλησης έχει μετριαστεί κάπως σε εθνικό επίπεδο. Κύρια συνέπεια παραμένει η μειωμένη προσφορά ακινήτων προς πώληση: περίπου το 40% των κτηματομεσιτών επισημαίνουν αυτή την επίδραση.
Οι προβλέψεις της αγοράς γίνονται όλο και πιο αισιόδοξες
Οι προσδοκίες των μεσιτών για την εξέλιξη της περιφερειακής τους αγοράς και της ιταλικής αγοράς ακινήτων συνολικά έχουν βελτιωθεί σημαντικά σε σχέση τόσο με το προηγούμενο τρίμηνο όσο και με την ίδια περίοδο του 2024.
Για τις αναμενόμενες τιμές πώλησης το τέταρτο τρίμηνο του 2025, οι μεσίτες προλέγουν κατά μέσο όρο μια μικρή πτώση, αλλά τα καθαρά υπόλοιπα είναι σημαντικά λιγότερο αρνητικά από ό,τι ένα χρόνο νωρίτερα, γεγονός που υποδηλώνει σταδιακή ενίσχυση της εμπιστοσύνης μεταξύ των συμμετεχόντων στην αγορά.
