Πώς διεξάγεται η διαδικασία έξωσης λόγω μη πληρωμής ενοικίου;

Η έξωση για μη πληρωμή ενοικίου αποτελεί νομικό εργαλείο που παρέχει στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να εκκενώσει το ακίνητο. Εάν ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει ενοίκιο ή επιπλέον έξοδα (όπως λογαριασμοί κοινής ωφέλειας), ο ιδιοκτήτης μπορεί να διασφαλίσει τα δικαιώματά του προχωρώντας σε διαδικασία έξωσης. Αυτό υλοποιείται μέσω μιας ειδοποίησης έξωσης, η οποία πρέπει να συνταχθεί από δικηγόρο. Το έγγραφο αυτό απαιτεί από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το ακίνητο εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος και περιέχει κλήση για εμφάνιση στο δικαστήριο που θα επικυρώσει την έξωση.

Ποια είναι η διαδικασία για την έξωση λόγω μη πληρωμής;

Η διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή ενοικίου ρυθμίζεται από τα άρθρα 658 και επόμενα του Ιταλικού Αστικού Κώδικα. Ο νόμος θέτει ειδική διαδικασία που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που δεν πληρωθεί το ενοίκιο, να επιτύχει:

- πρόωρη λήξη της μίσθωσης,
- εκκένωση και επιστροφή του ακινήτου,
- είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων.

Αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει το ενοίκιο ή τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δράσει άμεσα για την προστασία των δικαιωμάτων του. Είναι κρίσιμο να ενεργήσει χωρίς καθυστέρηση για να αποφέρει τη συσσώρευση μεγάλου χρέους που θα δυσκολέψει την είσπραξη των οφειλών. Η καθυστέρηση μιας πληρωμής μπορεί να είναι ένα ατύχημα ή προσωρινό πρόβλημα, αλλά αν η μη πληρωμή φτάσει τους δύο μήνες, αποτελεί σοβαρή ένδειξη προς τον ιδιοκτήτη.

Απαιτήσεις για να ξεκινήσει η έξωση

Για την έναρξη της διαδικασίας έξωσης λόγω μη πληρωμής, πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

1. Υπάρχει γραπτή και καταγεγραμμένη μισθωτική σύμβαση.
2. Η μη πληρωμή ενοικίου ή επιπλέον εξόδων από τον ενοικιαστή.

Η έξωση δεν είναι δυνατή εκτός αν η μισθωτική σύμβαση είναι γραπτή και έχει καταχωρηθεί στην φορολογική αρχή. Οι προφορικές συμφωνίες ή η πληρωμή ενοικίου "κάτω από το τραπέζι" δεν παρέχουν δικαίωμα για έξωση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιλέξει άλλη μέθοδο προστασίας - μια αγωγή για την απελευθέρωση του χώρου από παράνομη κατοχή.

Σχετικά με τη μη πληρωμή, υπάρχουν διαφορές ανάλογα με τον τύπο μίσθωσης:

- Ενοίκιο κατοικίας: Σύμφωνα με το άρθρο 5 του νόμου 392/78, αρκεί η μη καταβολή ενός μηνιαίου ενοικίου ή οι οφειλές σε λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που είναι ίσες με δύο μηνιαία ενοίκια.
- Μισθώσεις μη οικιστικών ακινήτων (πχ. εμπορικών): Ισχύει το κριτήριο της "ελαφριάς παράβασης" (άρθρο 1455 του Αστικού Κώδικα). Ο δικαστής εκτιμά τη σοβαρότητα της παράβασης. Συνήθως εφαρμόζονται τα ίδια κριτήρια όπως για τις μισθώσεις κατοικιών.

Μπορεί να ξεκινήσει διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκιο ή επιπλέον έξοδα (όπως λογαριασμούς κοινής ωφέλειας) για τουλάχιστον 20 ημέρες. Δεν μπορεί να προχωρήσει πριν από αυτό το διάστημα. Για μη οικιστικές μισθώσεις, ο δικαστής θα καθορίσει τη σοβαρότητα της παράβασης, ειδικά αν η μη πληρωμή επαναλαμβάνεται.

Βήματα της διαδικασίας έξωσης

Η διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή είναι αυστηρά ρυθμισμένη και απαιτεί αναγκαστικά την παρέμβαση δικηγόρου. Τα κύρια στάδια είναι:

1. Προετοιμασία και αποστολή της ειδοποίησης έξωσης: Ο ιδιοκτήτης συντάσσει την ειδοποίηση και αποστέλλει κλήση στο δικαστήριο μέσω δικαστικού επιμελητή για την επικύρωση της έξωσης. Πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 20 ημέρες μεταξύ της ειδοποίησης και της δικασίμου, εκτός αν ο ιδιοκτήτης ζητήσει μείωση αυτής της περιόδου.
2. Δικαστική ακρόαση: Κατά την ακροαματική διαδικασία, ο δικαστής μπορεί:
- να επικυρώσει την έξωση,
- να δώσει στον ενοικιαστή παράταση για αποπληρωμή των οφειλών,
- να αναθέσει την υπόθεση σε κανονική δίκη αν ο ενοικιαστής αντιταχθεί στην έξωση.

Αλλαγές της Μεταρρύθμισης Καρταβία

Η μεταρρύθμιση Cartabia άλλαξε την κοινοποίηση και επικύρωση της έξωσης. Πλέον απαιτεί να επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή. Η επικύρωση έχει απλοποιηθεί: αν ο ενοικιαστής δεν παραστεί στο δικαστήριο, ο δικαστής μπορεί να επικυρώσει την έξωση άμεσα χωρίς διαταγή εκτέλεσης από τη γραμματεία. Η μεταρρύθμιση επίσης ενθαρρύνει τη χρήση πιστοποιημένου ηλεκτρονικού ταχυδρομείου (PEC) για την απλοποίηση της διαδικασίας και μείωση των χρονικών καθυστερήσεων.

Τι συμβαίνει μετά την ειδοποίηση εκκένωσης

Αν ο ενοικιαστής δεν εκκενώσει το ακίνητο μετά την ειδοποίηση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση για έξωση. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει:

1. Ο δικαστής επικυρώνει την έξωση και εκδίδει διαταγή εκτέλεσης.
2. Δίνεται στον ενοικιαστή προθεσμία (συνήθως 10 ημέρες) για εκούσια εκκένωση.
3. Αν δεν συμμορφωθεί, ο δικαστικός επιμελητής τον ειδοποιεί για την έξωση (ειδοποίηση έξωσης).
4. Ο δικαστικός επιμελητής ορίζει ημερομηνία εκκένωσης.
5. Αν ο ενοικιαστής παραμένει, ο δικαστικός επιμελητής ζητά αστυνομική παρέμβαση για την έξωση.

Μέχρι την εκκένωση, ο ενοικιαστής πρέπει να πληρώνει ενοίκιο και να καλύψει, αν χρειαστεί, τα δικαστικά έξοδα του ιδιοκτήτη.