Πώς λειτουργεί η διαδικασία έξωσης λόγω μη καταβολής ενοικίου;

Η έξωση λόγω μη καταβολής ενοικίου είναι ένας νομικός μηχανισμός που επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου να εκκενώσει το ακίνητο. Εάν ένας ενοικιαστής δεν καταβάλει ενοίκιο ή πρόσθετα έξοδα (όπως λογαριασμούς κοινής ωφέλειας), ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να προστατεύσει τα δικαιώματά του κινώντας διαδικασία έξωσης λόγω μη καταβολής. Αυτό γίνεται με τη σύνταξη ειδοποίησης έξωσης, η οποία πρέπει να συνταχθεί από δικηγόρο. Αυτό το έγγραφο υποχρεώνει τον ενοικιαστή να εκκενώσει το ακίνητο εντός καθορισμένης προθεσμίας και περιέχει κλήτευση για εμφάνιση στο δικαστήριο όπου θα επικυρωθεί η έξωση.

Πώς λειτουργεί η έξωση για μη πληρωμή;

Η διαδικασία έξωσης λόγω μη καταβολής ενοικίου ρυθμίζεται από τα άρθρα 658 και επόμενα του Ιταλικού Αστικού Κώδικα. Η νομοθεσία προβλέπει ειδική διαδικασία που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση μη καταβολής ενοικίου, να λάβει:

- πρόωρη λήξη της σύμβασης μίσθωσης·
- αποδέσμευση και επιστροφή ακινήτων·
- είσπραξη οφειλόμενων ενοικίων.

Εάν ένας ενοικιαστής δεν καταβάλει το ενοίκιο ή τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει άμεσα μέτρα για να προστατεύσει τα δικαιώματά του. Είναι σημαντικό να ενεργήσετε γρήγορα για να αποφύγετε τη συσσώρευση μεγάλου χρέους που θα δυσκολέψει την είσπραξη των χρημάτων. Η παράλειψη μίας πληρωμής μπορεί να είναι ατύχημα ή προσωρινό πρόβλημα, αλλά εάν η μη πληρωμή φτάσει τους δύο μήνες, αυτό αποτελεί σοβαρό μήνυμα για τον ιδιοκτήτη.

Προϋποθέσεις για την έναρξη της έξωσης

Για να κινηθεί η διαδικασία έξωσης λόγω μη πληρωμής, πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

1. Διαθεσιμότητα γραπτής και καταχωρημένης μισθωτικής σύμβασης.
2. Το γεγονός της μη καταβολής ενοικίου ή πρόσθετων εξόδων από τον ενοικιαστή.

Η έξωση είναι αδύνατη, εκτός εάν η μισθωτική σύμβαση έχει συνταχθεί γραπτώς και καταχωρηθεί στην φορολογική αρχή. Οι προφορικές συμφωνίες ή το ενοίκιο που καταβάλλεται «κάτω από το τραπέζι» δεν παρέχουν δικαίωμα έξωσης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταφύγει σε άλλη μορφή προστασίας - μια αξίωση για την απελευθέρωση του χώρου από παράνομη κατοχή.

Όσον αφορά τη μη πληρωμή, υπάρχουν διαφορές ανάλογα με τον τύπο μίσθωσης:

- Ενοίκιο κατοικίας: Σύμφωνα με το άρθρο 5 του νόμου 392/78, αρκεί η μη καταβολή ενός μηνιαίου ενοικίου ή οι οφειλές σε λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που αντιστοιχούν σε τουλάχιστον δύο μηνιαίες ενοικίες.
- Μισθώσεις μη οικιστικών ακινήτων (π.χ. εμπορικές): Ισχύει το κριτήριο της «ελαφριάς παράβασης» (άρθρο 1455 του Αστικού Κώδικα). Ο δικαστής αξιολογεί τη σοβαρότητα της παράβασης. Συνήθως χρησιμοποιούνται τα ίδια κριτήρια όπως και για τις μισθώσεις οικιστικών ακινήτων.

Μπορεί να κινηθεί διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή εάν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει ενοίκιο ή πρόσθετα έξοδα (όπως λογαριασμούς κοινής ωφέλειας) για τουλάχιστον 20 ημέρες. Δεν μπορεί να προχωρήσει πριν από αυτό το χρονικό διάστημα. Για μισθώσεις που δεν προορίζονται για κατοικία, ένας δικαστής θα καθορίσει πόσο σημαντική είναι η παράβαση, ειδικά εάν η μη πληρωμή επαναλαμβάνεται.

Στάδια της διαδικασίας έξωσης

Η διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή ρυθμίζεται αυστηρά και απαιτεί την υποχρεωτική συμμετοχή δικηγόρου. Τα κύρια βήματα είναι τα εξής:

1. Προετοιμασία και αποστολή της ειδοποίησης έξωσης: Ο ιδιοκτήτης προετοιμάζει την ειδοποίηση έξωσης και ταυτόχρονα αποστέλλει κλήτευση στο δικαστήριο μέσω του δικαστικού επιμελητή για την επιβεβαίωση της έξωσης. Πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 20 ημέρες μεταξύ της ειδοποίησης και της ημερομηνίας της δίκης, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης ζητήσει μείωση αυτής της περιόδου.
2. Ακρόαση ενώπιον δικαστηρίου: Κατά την ακροαματική διαδικασία, ο δικαστής μπορεί:
- επιβεβαίωση έξωσης·
- να παρέχει στον ενοικιαστή αναβολή για την αποπληρωμή του χρέους ·
- να παραπέμψει την υπόθεση σε τακτική δικαστική διαδικασία εάν ο ενοικιαστής αντιταχθεί στην έξωση.

Αλλαγές που επέφερε η Καρταβιανή Μεταρρύθμιση

Η μεταρρύθμιση της Cartabia άλλαξε τη διαδικασία για την κοινοποίηση της έξωσης και την επικύρωσή της. Είναι πλέον υποχρεωτικό η ειδοποίηση να επιδίδεται στον ενοικιαστή από δικαστικό επιμελητή. Η διαδικασία επιβεβαίωσης της έξωσης έχει απλοποιηθεί: εάν ο ενοικιαστής δεν εμφανιστεί στο δικαστήριο, ο δικαστής μπορεί να επιβεβαιώσει αμέσως την έξωση χωρίς να χρειάζεται να εκδώσει διαταγή εκτέλεσης στη δικαστική γραμματεία. Η μεταρρύθμιση ενθαρρύνει επίσης τη χρήση πιστοποιημένου ηλεκτρονικού ταχυδρομείου (PEC) για την απλοποίηση της διαδικασίας και τη μείωση του χρονικού πλαισίου.

Τι συμβαίνει αφού δώσετε ειδοποίηση για εκκένωση

Εάν ο ενοικιαστής δεν εκκενώσει οικειοθελώς το ακίνητο μετά την παραλαβή της ειδοποίησης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης για την επιβολή της έξωσης. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

1. Ο δικαστής επικυρώνει την έξωση και εκδίδει διαταγή εκτέλεσης για την εκκένωση του χώρου.
2. Δίνεται στον ενοικιαστή προθεσμία (συνήθως 10 ημέρες) για να εκκενώσει οικειοθελώς το ακίνητο.
3. Εάν ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί με την απαίτηση, ο δικαστικός επιμελητής τον ειδοποιεί για την έξωση (η λεγόμενη ειδοποίηση έξωσης).
4. Ο δικαστικός επιμελητής ορίζει ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να εκκενωθεί το ακίνητο.
5. Εάν ο ενοικιαστής συνεχίσει να καταλαμβάνει τον χώρο, ο δικαστικός επιμελητής ζητά την επέμβαση της αστυνομίας για την επιβολή της έξωσης.

Μέχρι την εκκένωση του χώρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να συνεχίσει να καταβάλλει ενοίκιο και, εάν είναι απαραίτητο, να καλύψει τα δικαστικά έξοδα του ιδιοκτήτη.