Υπάρχει δυνατότητα μεταβίβασης μισθωμένου ακινήτου για δωρεάν χρήση;

Φανταστείτε: νοικιάζετε ένα άνετο διαμέρισμα, το έχετε επιπλώσει για να ταιριάζει στον εαυτό σας και έχετε βάλει την καρδιά και την ψυχή σας σε κάθε λεπτομέρεια του εσωτερικού. Και τότε οι συνθήκες αλλάζουν και αποφασίζετε να το δώσετε σε έναν φίλο ή συγγενή για δωρεάν χρήση. Είναι όμως αυτό εφικτό από νομική άποψη;

Τι είναι μια συμφωνία χαριστικής χρήσης;

Σύμφωνα με το άρθρο 1803 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, σύμβαση χαριστικής χρήσης (comodato d'uso) είναι μια συμφωνία με την οποία ένα μέρος (ο commodator) μεταβιβάζει σε άλλο μέρος (ο commodator) κινητή ή ακίνητη περιουσία για χρήση για καθορισμένο χρονικό διάστημα ή για συγκεκριμένο σκοπό. Με τη λήξη της προθεσμίας, το ακίνητο πρέπει να επιστραφεί.

Τι γίνεται όμως αν μεταβιβάσεις ένα νοικιασμένο διαμέρισμα για δωρεάν χρήση; Μπορεί κανείς να το διαθέσει τόσο ελεύθερα σαν να ήταν δική του περιουσία;

Μπορεί ένας ενοικιαστής να υπεκμισθώσει ένα ακίνητο;

Στην Ιταλία, ένας ενοικιαστής (conduttore) μπορεί να υπενοικιάσει μέρος ενός διαμερίσματος, αλλά μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν περιέχει ρητή απαγόρευση υπεκμίσθωσης, αρκεί να ειδοποιήσετε τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος (locatore) για την πρόθεση και να παράσχετε τα στοιχεία του υπομισθωτή.

Αλλά για την πλήρη μεταβίβαση της κατοικίας για υπεκμίσθωση, απαιτείται η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Το σημείο αυτό ρυθμίζεται από το άρθρο 2 του ν. 392 της 27ης Ιουλίου 1978, που ορίζει:

"Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να υπομισθώσει το ακίνητο στο σύνολό του ή να εκχωρήσει τη μίσθωση σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στη συμφωνία, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να υπεκμισθώσει μέρος του ακινήτου, έχοντας προηγουμένως ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη με συστημένη επιστολή, αναφέροντας το όνομα του υποενοικιαστή, τη διάρκεια της σύμβασης και τις εκμισθώσεις."

Είναι δυνατή η μεταφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών για δωρεάν χρήση;

Εφόσον η σύμβαση χαριστικής χρήσης, όπως υποδηλώνει το όνομά της, δεν προβλέπει πληρωμή, είναι δυνατή η μεταβίβαση ενοικιαζόμενων κατοικιών στο πλαίσιο αυτού του καθεστώτος;

Εδώ ισχύουν οι ίδιες αρχές όπως και για την υπεκμίσθωση:

• Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν απαγορεύει τη μεταβίβαση της κατοικίας για δωρεάν χρήση, ο ενοικιαστής μπορεί να το πράξει ειδοποιώντας τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
• Εάν η συμφωνία περιέχει απαγόρευση υπεκμίσθωσης και μεταβίβασης για δωρεάν χρήση, θα πρέπει να ληφθεί η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.

Διαφορετικά, η μεταβίβαση του διαμερίσματος σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη θα θεωρείται παραβίαση της σύμβασης και μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία και έξωση του ενοικιαστή.

Μπορεί κάποιος που έχει λάβει ακίνητη περιουσία δωρεάν να τα νοικιάσει;

Ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος το μεταβίβασε σε άλλο άτομο με σύμβαση χαριστικής χρήσης. Μπορεί αυτό το άτομο να το νοικιάσει μόνο του;

Η απάντηση δίνεται από το άρθρο 1804 του ιταλικού Αστικού Κώδικα: ο μεταβιβαστής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το ακίνητο αποκλειστικά σύμφωνα με τους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση και δεν μπορεί να το μεταβιβάσει σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του παραχωρητή .

Εάν νοικιάσει το διαμέρισμα χωρίς άδεια, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα:

• Απαίτηση άμεσης επιστροφής της περιουσίας.
• Υποβολή αξίωσης για αποζημίωση.

Ποιος πρέπει να δηλώσει εισόδημα από ενοίκια;

Εάν το ακίνητο που μεταβιβάζεται για δωρεάν χρήση στη συνέχεια μισθωθεί σε τρίτους, τίθεται το ερώτημα: ποιος πρέπει να πληρώσει φόρους για τα εισοδήματα που εισπράττει;

Σύμφωνα με το νόμο, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται πάντα στο όνομα του ιδιοκτήτη του ακινήτου, ακόμη και αν οι πραγματικές πληρωμές λαμβάνονται από άλλο άτομο. Έτσι, εάν ο παραχωρητής έχει νοικιάσει το διαμέρισμα, η φορολογική υποχρέωση βαρύνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (commodator), αφού αυτός παραμένει ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Η αρχή αυτή κατοχυρώνεται στο άρθρο 1 παρ. 2 του Ν.Δ. 504/1992 που ορίζει ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από το ποιος όντως εισπράττει εισόδημα από αυτόν.

Σύναψη

Η μεταφορά μισθωμένης κατοικίας για δωρεάν χρήση είναι δυνατή, αλλά απαιτεί προσεκτική μελέτη των όρων της σύμβασης μίσθωσης. Εάν δεν υπάρχει απαγόρευση, αρκεί να ειδοποιήσετε τον ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση απαγόρευσης της μεταφοράς θα απαιτείται η συγκατάθεσή του.

Το ίδιο ισχύει και για τον παραχωρητή: εάν θέλει να νοικιάσει το ακίνητο που έχει λάβει για χρήση, χρειάζεται την άδεια του ιδιοκτήτη.

Η νομική παιδεία σε τέτοια θέματα θα βοηθήσει στην αποφυγή δυσάρεστων συνεπειών - από τη λύση της σύμβασης έως τις οικονομικές κυρώσεις.