Είναι εφικτή η μεταφορά ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας για μη αντιτιμητή χρήση;

Μπορεί να γίνει μεταβίβαση νοικιασμένης περιουσίας για μη αντιτιμον;

Υποθέστε: νοικιάζετε έναν άνετο χώρο, τον έχετε διακοσμήσει με σκοπό να ταιριάζει στις προτιμήσεις σας και έχετε επενδύσει πολλή αγάπη και προσοχή σε κάθε λεπτομέρεια του εσωτερικού. Και μετά οι συνθήκες αλλάζουν και αποφασίζετε να το παραχωρήσετε σε φίλο ή συγγενή για μη αντιτιμον. Είναι όμως αυτό δυνατό νομικά;

Τι είναι μια σύμβαση δωρεάν χρήσης;

Σύμφωνα με το άρθρο 1803 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, σύμβαση δωρεάν χρήσης (comodato d’uso) είναι μια συμφωνία με την οποία ένα μέρος (ο commodator) μεταβιβάζει σε άλλο μέρος (ο commodator) κινητή ή ακίνητη περιουσία για χρήση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή για συγκεκριμένο σκοπό. Με τη λήξη της προθεσμίας, η περιουσία πρέπει να επιστραφεί.

Τι συμβαίνει όμως αν παραχωρήσετε ένα νοικιασμένο χώρο για μη αντιτιμον χρήση; Μπορεί κανείς να το κάνει αυτό με την ίδια ελευθερία όπως αν ήταν δική του περιουσία;

Μπορεί ένας ενοικιαστής να υπονοικιάσει ένα ακίνητο;

Στην Ιταλία, ένας ενοικιαστής (conduttore) μπορεί να υπονοικιάσει μέρος ενός διαμερίσματος, αλλά μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν απαγορεύει ρητά την υπονοικία, αρκεί να ειδοποιήσετε τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος (locatore) για την πρόθεση και να παράσχετε τα στοιχεία του υπονοικιαστή.

Αλλά για την πλήρη μεταβίβαση της κατοικίας για υπονοικία, απαιτείται η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Το σημείο αυτό ρυθμίζεται από το άρθρο 2 του ν. 392 της 27ης Ιουλίου 1978, που ορίζει:

"Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να υπονοικιάσει το ακίνητο στο σύνολό του ή να εκχωρήσει τη μίσθωση σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στη συμφωνία, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να υπονοικιάσει μέρος του ακινήτου, έχοντας προηγουμένως ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη με συστημένη επιστολή, αναφέροντας το όνομα του υπονοικιαστή, τη διάρκεια της σύμβασης και τις εκμισθώσεις."

Είναι δυνατή η μεταφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών για μη αντιτιμον χρήση;

Εφόσον η σύμβαση δωρεάν χρήσης, όπως υποδηλώνει το όνομά της, δεν προβλέπει πληρωμή, είναι δυνατή η μεταβίβαση ενοικιαζόμενων κατοικιών στο πλαίσιο αυτού του καθεστώτος;

Εδώ ισχύουν οι ίδιες αρχές όπως και για την υπονοικία:

Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν απαγορεύει τη μεταβίβαση της κατοικίας για μη αντιτιμον χρήση, ο ενοικιαστής μπορεί να το πράξει ειδοποιώντας τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Εάν η συμφωνία περιέχει απαγόρευση υπονοικίας και μεταβίβασης για μη αντιτιμον χρήση, θα πρέπει να ληφθεί η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.

Διαφορετικά, η μεταβίβαση του διαμερίσματος σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη θα θεωρηθεί παραβίαση της σύμβασης και μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία και έξωση του ενοικιαστή.

Μπορεί κάποιος που έχει λάβει ακίνητη περιουσία δωρεάν να τη νοικιάσει;

Ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος το μετέφερε σε άλλο άτομο με σύμβαση δωρεάν χρήσης. Μπορεί αυτό το άτομο να το νοικιάσει μόνο του;

Η απάντηση δίνεται από το άρθρο 1804 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα: ο μεταβιβαστής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το ακίνητο αποκλειστικά σύμφωνα με τους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση και δεν μπορεί να το μεταβιβάσει σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του παραχωρητή .

Εάν νοικιάσει το διαμέρισμα χωρίς άδεια, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα:

Απαίτηση άμεσης επιστροφής της περιουσίας.
Υποβολή αξίωσης για αποζημίωση.

Ποιος πρέπει να δηλώσει εισόδημα από ενοίκια;

Εάν το ακίνητο που μεταβιβάζεται για μη αντιτιμον χρήση στη συνέχεια μισθωθεί σε τρίτους, τίθεται το ερώτημα: ποιος πρέπει να πληρώσει φόρους για τα εισοδήματα που εισπράττει;

Σύμφωνα με το νόμο, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται πάντα στο όνομα του ιδιοκτήτη του ακινήτου, ακόμη και αν οι πραγματικές πληρωμές λαμβάνονται από άλλο άτομο. Έτσι, εάν ο παραχωρητής έχει νοικιάσει το διαμέρισμα, η φορολογική υποχρέωση βαρύνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (commodator), αφού αυτός παραμένει ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Η αρχή αυτή κατοχυρώνεται στο άρθρο 1 παρ. 2 του Ν.Δ. 504/1992 που ορίζει ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από το ποιος όντως εισπράττει εισόδημα από αυτόν.