Πώς να αποκτήσετε ακίνητο υπό υποθήκη: Αποφυγή κινδύνων και προστασία συναλλαγής

Σχεδιάζετε να αποκτήσετε ακίνητο υπό εμπράγματο δίκαιο;

Παρακάτω περιγράφονται λεπτομερώς τα νομικά βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε για να προστατεύσετε την κατάστασή σας, να αποπληρώσετε πλήρως το χρέος και να απαλλαγείτε από το εμπράγματο βάρος της υποθήκης.

Η απόκτηση και πώληση ακινήτου με υπόθηκη είναι νόμιμη, αλλά απαιτεί προσοχή λόγω του "δικαιώματος μεταπώλησης". Για την ασφαλή αγορά διαμερίσματος με υπόθηκη, χρησιμοποιούνται συνήθως τρεις βασικοί τρόποι:

1. Πρόωρη αποπληρωμή του χρέους από τον πωλητή πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης.
2. Απαλλαγή του χρέους κατά τη συναλλαγή (στον συμβολαιογράφο), με τον αγοραστή να μεταβιβάζει το απαιτούμενο ποσό απευθείας στον δανειστή και να λαμβάνει επίσημη συγκατάθεση για την άρση της υποθήκης.
3. Επίσημη μεταβίβαση του υπολοίπου του τρέχοντος στεγαστικού δανείου στον αγοραστή.

Τι είναι η υποθήκη, πώς λειτουργεί και ποιοι τύποι υπάρχουν;

Η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα εξασφάλισης που δίνει στον πιστωτή το δικαίωμα να κατασχεί το υποθηκευμένο ακίνητο για να αποπληρώσει το δάνειό του και να λάβει ικανοποίηση από τα έσοδα της πώλησης, προτιμώμενο έναντι άλλων πιστωτών.

Η υποθήκη αποκτά νομική ισχύ μόνο με την καταχώρισή της στα μητρώα ακινήτων. Από τη στιγμή της εγγραφής, παρέχει στον δανειστή δύο βασικά προνόμια:

• Δικαίωμα διαβίωσης: το βάρος παραμένει συνδεδεμένο με το ακίνητο ανεξάρτητα από την αλλαγή ιδιοκτητών.
• Δικαίωμα προτεραιότητας: σε περίπτωση αναγκαστικής είσπραξης, οι απαιτήσεις του ενυπόθηκου δανειστή ικανοποιούνται πριν από εκείνες των μη εξασφαλισμένων πιστωτών.

Στο ιταλικό νομικό σύστημα, υπάρχουν τρεις μορφές υποθήκης:

1. Εθελοντική: προκύπτει βάσει συμφωνίας ή μονομερούς δήλωσης.
2. Δικαστική: εκδίδεται βάσει δικαστικής απόφασης.
3. Νομική: το δικαίωμα εγγραφής υποθήκης παρέχεται σε ορισμένους πιστωτές από το νόμο χωρίς τη συγκατάθεση του οφειλέτη.

Διάρκεια υποθήκης σε ακίνητη περιουσία

Σύμφωνα με το άρθρο 2847 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, το αρχείο υποθήκης παραμένει σε ισχύ για 20 έτη από την ημερομηνία εγγραφής. Η επόμενη κατάσταση της επιβάρυνσης εξαρτάται από τη διαχείριση του χρέους και τις ενέργειες του πιστωτή.

• Εξόφληση του χρέους πριν από 20 έτη: Όταν το δάνειο εξοφληθεί πλήρως, η προσημείωση λήγει.
• Δάνειο με διάρκεια άνω των 20 ετών: Για να αποφευχθεί η λήξη της υποθήκης στο μέσο της περιόδου, ο πιστωτής υποχρεούται να παρατείνει την υποθήκη πριν από το τέλος της 20ετούς περιόδου.
• Χωρίς παράταση: Εάν η 20ετής διάρκεια λήξει χωρίς παράταση, η υποθήκη λήγει αυτόματα.

Μπορώ να πουλήσω ένα διαμέρισμα υπό υποθήκη;

Η νομοθεσία επιτρέπει την πώληση ακινήτου υπό υπόθηκη, χωρίς την προηγούμενη άδεια του δανειστή. Ο υπόθετος δεν εμποδίζει τη συναλλαγή, αλλά υπάρχουν τρία ασφαλή σενάρια:

1. Διακανονισμός χρέους και ακύρωση υποθήκης κατά τη συναλλαγή: Μέρος της τιμής αγοράς εφαρμόζεται στο κλείσιμο του υπολοίπου χρέους του πωλητή.
2. Μεταφορά πίστωσης: Ο αγοραστής αναλαμβάνει την ευθύνη για την πληρωμή των υπολοίπων πληρωμών και η υποθήκη παραμένει ενεργή.
3. Προπληρωμή πριν από τη συναλλαγή: Ο πωλητής κλείνει ανεξάρτητα το χρέος του πριν υπογράψει την κύρια σύμβαση.

Τι συμβαίνει αν αγοράσω ένα διαμέρισμα με υπόθηκη χωρίς αποπληρωμή;

Η αγορά ακινήτου με μη επίσημη και συμφωνημένη άρση υποθήκης συνεπάγεται κινδύνους όπως κατάσχεση και πώληση σε πλειστηριασμό, άρνηση έκδοσης υποθήκης στον αγοραστή και διαδικασία εκκαθάρισης στεγαστικού δανείου.

Τα πιο συνηθισμένα λάθη κατά την αγορά

Η πώληση και αγορά ακινήτου υπό υπόθηκη απαιτεί μέγιστη προσοχή. Ακολουθούν τα κύρια λάθη:

• Μεταφορά προκαταβολής απευθείας στον πωλητή: Μεταφορά χρημάτων σε πωλητή που αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες.
• Έλλειψη προστατευτικών ρητρών στην προκαταρκτική συμφωνία: Υπογραφή εγγράφων χωρίς ειδικούς όρους.
• Μη εμπλοκή δανείστριας τράπεζας: Εξάρτηση από προφορικές υποσχέσεις του πωλητή για αποπληρωμή χρέους.
• Υποτίμηση φύσης στεγαστικού δανείου: Αγνόηση της πολύπλοκης διαδικασίας αφαίρεσής του.
• Αγνόηση προθεσμιών για ενημέρωση μητρώων: Υποτίμηση του χρόνου που απαιτείται για την επίσημη καταχώριση της άρσης της υποθήκης.

Πώς να προστατευτείτε στο στάδιο της προκαταρκτικής σύμβασης

Η προκαταρκτική σύμβαση είναι το κύριο μέσο για τη δημιουργία νομικών εγγυήσ