Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι ταυτόχρονα

Η πώληση ενός διαμερίσματος και η άμεση αγορά ενός άλλου είναι μια πολύ πραγματική υπόθεση, αλλά απαιτεί προσεκτική προετοιμασία και ακριβή συντονισμό όλων των σταδίων. Για να πάνε όλα ομαλά, πρέπει να διαχειριστείτε τη διαδικασία με τον κατάλληλο τρόπο, να λάβετε υπόψη τις νομικές και οικονομικές πτυχές και επίσης να υπολογίσετε σωστά τον χρόνο. Είναι καλύτερο να το εμπιστευτείτε σε έναν επαγγελματία, αλλά μπορείτε να το κάνετε και μόνοι σας αν ενεργήσετε σύμφωνα με το σχέδιο. Δείτε πώς να το κάνετε.

Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι ταυτόχρονα

Βήμα 1: Αξιολογήστε τα οικονομικά σας Αρχικά, προσδιορίστε την αξία του τρέχοντος διαμερίσματός σας. Εκτιμήστε το ακίνητο που θέλετε να πουλήσετε και βάλτε το στην αγορά. Εάν ο χρόνος το επιτρέπει, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την προκαταβολή που λαμβάνετε από την πώληση για να αγοράσετε ένα νέο σπίτι. Σε αυτήν την περίπτωση, αξίζει να συντάξετε ένα προκαταρκτικό συμβόλαιο αγοράς με μακροπρόθεσμη διάρκεια, ώστε να έχετε χρόνο να κάνετε τα πάντα.

Βήμα 2: Σχεδιάστε την πώληση και την αγορά. Από νομικής άποψης, η πώληση και η αγορά ακινήτων ταυτόχρονα είναι απολύτως νόμιμη και αρκετά συνηθισμένη. Το κλειδί είναι να συγχρονίσετε και τις δύο διαδικασίες για να αποφύγετε χρονικές καθυστερήσεις ή οικονομικές απώλειες. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στη σειρά των ενεργειών και στην κατάσταση του στεγαστικού δανείου, εάν έχετε.

Εάν αγοράσατε το πρώτο σας σπίτι χρησιμοποιώντας φορολογικά οφέλη (για παράδειγμα, ως «πρώτη κατοικία»), είναι σημαντικό να αγοράσετε ένα νέο σπίτι εντός ενός έτους από την πώληση για να διατηρήσετε αυτά τα οφέλη.

Πρακτικά βήματα:

Πώληση του τρέχοντος ακινήτου σας Μπορείτε είτε να επικοινωνήσετε με έναν μεσίτη είτε να αναζητήσετε αγοραστές μόνοι σας. Συνιστάται να έχετε περισσότερο χρόνο για τη συναλλαγή - για παράδειγμα, περίπου έξι μήνες πριν από την υπογραφή της συμφωνίας αγοραπωλησίας (rogito). Αυτό θα σας δώσει λίγο χρόνο για να βρείτε ένα νέο σπίτι. Μια άλλη επιλογή είναι να συμφωνήσετε με τον αγοραστή για μια μεταγενέστερη μεταβίβαση των κλειδιών.
Αναζήτηση νέας κατοικίας Παράλληλα, αναζητήστε ένα κατάλληλο διαμέρισμα ή σπίτι, θέτοντας έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό. Εάν βρεθεί γρήγορα μια κατάλληλη επιλογή, μπορείτε να συμφωνήσετε για την ημερομηνία μετακόμισης για να έχετε χρόνο για επισκευές ή να συνάψετε μια συμφωνία με αναβλητικό όρο (για παράδειγμα, η αγορά θα πραγματοποιηθεί μόνο μετά την πώληση του τρέχοντος σπιτιού). Είναι καλύτερο να επισημοποιήσετε τέτοιες συμφωνίες με τη βοήθεια ενός επαγγελματία.
Συγχρονισμός προθεσμιών Το πιο δύσκολο στάδιο είναι η μεταβίβαση των κλειδιών και η ολοκλήρωση των συναλλαγών. Είναι σημαντικό να συντονίσετε με ακρίβεια τις ημερομηνίες με τον συμβολαιογράφο, ώστε η υπογραφή των συμβάσεων και η μεταφορά των χρημάτων να πραγματοποιηθούν χωρίς καθυστερήσεις. Αυτό διασφαλίζει ότι θα έχετε αρκετά κεφάλαια για να ολοκληρώσετε και τις δύο συναλλαγές.

Συνεργασία με μία εταιρεία ακινήτων

Η χρήση μίας μεσιτικής εταιρείας για την πώληση και την αγορά ενός σπιτιού μπορεί να κάνει τη διαδικασία πολύ πιο εύκολη. Ένας μόνο μεσίτης μπορεί να συντονίσει καλύτερα και τις δύο συναλλαγές, να ελαχιστοποιήσει τον κίνδυνο σύγχυσης και να προσφέρει εξατομικευμένη βοήθεια. Επιλέξτε μια αξιόπιστη εταιρεία που μπορεί να αξιολογήσει το ακίνητό σας, να βρει μια κατάλληλη επιλογή για αγορά και να οργανώσει ολόκληρη τη διαδικασία με τον κατάλληλο τρόπο.

Τι να κάνετε αν έχετε στεγαστικό δάνειο

Εάν το ακίνητο που πουλάτε έχει υφιστάμενο στεγαστικό δάνειο, έχετε αρκετές επιλογές:

Αποπληρώστε το στεγαστικό σας δάνειο πρόωρα με τα έσοδα από την πώληση. Αυτή είναι η πιο δημοφιλής επιλογή.
Μεταβιβάστε το στεγαστικό δάνειο στον αγοραστή (που ονομάζεται accollo), εάν είναι δυνατόν.
Υποβάλετε αίτηση για ένα «γέφυρα» δανείου για να καλύψετε την μεταβατική περίοδο μεταξύ των συναλλαγών.
Μεταφέρετε ένα στεγαστικό δάνειο σε ένα νέο σπίτι αντικαθιστώντας την εξασφάλιση (υποθήκη) από το ένα ακίνητο στο άλλο.

Σε κάθε περίπτωση, θα απαιτηθεί η συμμετοχή συμβολαιογράφου και συμφωνία με την τράπεζα, προκειμένου να υπολογιστεί με ακρίβεια το υπόλοιπο χρέος.

Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς μεσίτη

Μπορείτε να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς μεσιτικό γραφείο, αλλά θα χρειαστείτε περισσότερη προσπάθεια. Θα χρειαστείτε ακόμα έναν συμβολαιογράφο για να συντάξει ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας (rogito), το οποίο μεταβιβάζει επίσημα την κυριότητα.

Τι πρέπει να γίνει:

Συντάξτε μια προκαταρκτική συμφωνία (συμβιβασμό) που δεσμεύει και τα δύο μέρη της συναλλαγής.
Προετοιμασία εγγράφων: ενεργειακό πιστοποιητικό (APE), κτηματολογικά έγγραφα και άλλα έγγραφα.
Ο αγοραστής επιλέγει έναν συμβολαιογράφο για να επισημοποιήσει τη συναλλαγή.

Πόσο χρόνο έχετε στη διάθεσή σας για να πουλήσετε το «πρώτο σας σπίτι»;

Εάν έχετε χρησιμοποιήσει τα οφέλη για την αγορά «πρώτης κατοικίας», είναι σημαντικό να πουλήσετε το παλιό διαμέρισμα και να αγοράσετε ένα καινούργιο εντός δύο ετών (σύμφωνα με τον Νόμο περί Προϋπολογισμού του 2024, που ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2025). Αυτός ο κανόνας ισχύει και για συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν το 2024.

Πώς να «Κρατήσετε» ένα Νέο Σπίτι Χωρίς να Πουλήσετε το Παλιό σας

Για να «κρατήσετε» ένα νέο διαμέρισμα πριν πουλήσετε το τρέχον, μπορείτε:

Κάντε μια υπό όρους προσφορά αγοράς , όπου η αγορά εξαρτάται από την επιτυχή πώληση του σπιτιού σας. Σε αυτήν την περίπτωση, καταβάλλετε μια προκαταβολή, η οποία κρατείται από τον μεσίτη μέχρι την υπογραφή της προκαταρκτικής συμφωνίας.
Καθορίστε μια περίοδο ισχύος στην προσφορά (για παράδειγμα, 3 μήνες). Εάν το ακίνητο δεν πωληθεί εντός αυτής της περιόδου, η προκαταβολή επιστρέφεται και η συναλλαγή ακυρώνεται.
Η σύνταξη συμβιβασμού είναι μια προκαταρκτική συμφωνία που καταγράφει τις προθέσεις των μερών πριν ολοκληρωθούν όλες οι διατυπώσεις.

Πόσο κοστίζει η πώληση και η αγορά ενός σπιτιού;

Έξοδα αγοραστή:

Φόρος εγγραφής : 2% της κτηματολογικής αξίας για «πρώτη κατοικία», 9% για «δεύτερη κατοικία» (τουλάχιστον 1000 ευρώ).
Φόρος στεγαστικού δανείου : 50 ευρώ.
Κτηματολογικό τέλος : 50 ευρώ.
ΦΠΑ (εάν αγοράζετε από κατασκευαστή): 4% για «πρώτη κατοικία», 10% για «δεύτερη κατοικία».
Συμβολαιογραφικές υπηρεσίες : 1–2% της αξίας του ακινήτου.
Προμήθεια μεσίτη : 2–5% της τιμής πώλησης (κατόπιν συμφωνίας).

Έξοδα πωλητή:

Προμήθεια μεσίτη : 2–4% της τιμής πώλησης + ΦΠΑ.
Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών : Εάν η πώληση πραγματοποιηθεί εντός 5 ετών από την αγορά.
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (APE) : περίπου 200 ευρώ.
Συμβολαιογραφικά έξοδα : εάν χρειάζεται να άρετε την υποθήκη.

Σύναψη

Η ταυτόχρονη πώληση και αγορά κατοικίας είναι μια σύνθετη αλλά εφικτή διαδικασία. Το κύριο πράγμα είναι να σχεδιάσετε προσεκτικά όλα τα στάδια, να διαθέσετε τον χρόνο με σύνεση και, εάν είναι απαραίτητο, να ζητήσετε την υποστήριξη επαγγελματιών. Αυτό θα βοηθήσει στην αποφυγή περιττών εξόδων και άγχους.