Αγορά Γραφείων Μιλάνου και Ρώμης: Αυξανόμενη Σημασία της Ποιοτικής Παροχής

Σύμφωνα με την ανάλυση της JLL, η ιταλική αγορά ενοικίασης γραφείων ξεκίνησε το 2026 με αντίθετες τάσεις σε δύο κύριες πόλεις: τη Μιλάνο και τη Ρώμη. Κατά το πρώτο τρίμηνο, ο συνολικός όγκος ενοικιάσεων υπερβαίνει ελαφρώς τα 100.000 τ.μ., με περίπου 65.000 τ.μ. στη Μιλάνο και 36.000 τ.μ. στη Ρώμη.

Γενικά, τα δεδομένα υποδεικνύουν ότι η αγορά γίνεται όλο και πιο εστιασμένη στην ποιότητα: η ζήτηση είναι ώριμη και εκλεκτική, ενώ η διαθεσιμότητα υψηλής ποιότητας ακινήτων παραμένει περιορισμένη, ειδικά στις κεντρικές περιοχές.

Μιλάνο: Ανθεκτική Ζήτηση Καθώς ο Χώρος Μειώνεται

Στη Μιλάνο, η απορρόφηση φτάνει περίπου τα 65.000 τ.μ., με πρόσθετα 4.000 τ.μ. υπομίσθωσης. Αυτό επιβεβαιώνει το υψηλό επίπεδο δραστηριότητας, συγκρίσιμο με την αντίστοιχη περίοδο του 2025, υπερβαίνοντας τις μέσες τιμές των προηγούμενων πέντε ετών. Ωστόσο, σε σύγκριση με πέρυσι, υπήρξε μια μικρή επιβράδυνση όταν ο όγκος ήταν κοντά στα 100.000 τ.μ.

Το κύριο αίτιο ήταν η έλλειψη μεγάλων συναλλαγών, καθώς και η σημαντική μείωση του μέσου όρου επιφάνειας των ενοικιαζόμενων γραφείων - από περίπου 1.200 τ.μ. σε 750 τ.μ. Αυτό αντανακλά πιο προσεκτικές στρατηγικές των εταιρειών και την επιθυμία για βελτιστοποίηση του χώρου.

Η ζήτηση εστιάζει όλο και περισσότερο σε υψηλής ποιότητας ακίνητα: περίπου το 65% της απορρόφησης βρίσκεται σε κτίρια κατηγορίας Α. Αυτή η τάση υποστηρίζεται από αυστηρότερα κριτήρια επιλογής, όπως η ποιότητα κατασκευής, η βιωσιμότητα και η προνομιακή τοποθεσία.

Η περιορισμένη διαθεσιμότητα υψηλής ποιότητας ακινήτων συνεχίζει να ασκεί πίεση στην αγορά: το μέσο ποσοστό κενών θέσεων είναι 9,4%, αλλά για τα ακίνητα υψηλής κατηγορίας μειώνεται στο 3,6%. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να αυξάνονται, φτάνοντας τα 820 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως στο ιστορικό κέντρο και τα 780 ευρώ στις σύγχρονες επιχειρηματικές περιοχές. Το ποσοστό των συναλλαγών με τιμές ενοικίασης άνω των 600 ευρώ/τ.μ. ετησίως αυξάνεται επίσης, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 30% του συνολικού όγκου.

Γεωγραφικά, περίπου το 40% της ζήτησης εστιάζει στις κεντρικές περιοχές, κυρίως στο ιστορικό κέντρο. Ταυτόχρονα, οι ημιπεριφερειακές περιοχές ενισχύουν τον ρόλο τους, συγκεντρώνοντας περισσότερο από το ένα τέταρτο των συναλλαγών, κυρίως σε περιοχές όπως η Φαρίνι-Ίσολα και η Πόρτα Ρομάνα.

Οι κύριοι παράγοντες της ζήτησης είναι οι επαγγελματικές υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένων των δικηγορικών γραφείων, των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και των εταιρειών τεχνολογίας.

Ρώμη: Ανάπτυξη Λόγω Μεγάλων Συναλλαγών

Στη Ρώμη, η εικόνα είναι διαφορετική: η αγορά γραφείων παρουσιάζει έντονη επιτάχυνση. Ο όγκος απορρόφησης φτάνει τα 36.000 τ.μ., ποσό που υπερδιπλασιάζει το αντίστοιχο του πρώτου τριμήνου του 2025. Η ανάπτυξη οφείλεται κυρίως σε τέσσερις μεγάλες συναλλαγές άνω των 5.000 τ.μ., μεταξύ των οποίων μια σημαντική συναλλαγή με τον δημόσιο τομέα.

Όπως και στη Μιλάνο, η πρωτεύουσα διατηρεί έντονη ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, με τα κτίρια Κατηγορίας Α να αποτελούν το 57% της συνολικής απορρόφησης. Αυτό επιβεβαιώνει την αυξανόμενη εκλεκτικότητα των ενοικιαστών σε ένα περιβάλλον με περιορισμένη διαθεσιμότητα γραφείων υψηλής ποιότητας.

Η κεντρική επιχειρηματική περιοχή παραμένει ένας βασικός παίκτης στην αγορά, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 40% των συναλλαγών, ενώ η περιοχή EUR ξεχωρίζει με τη μεγαλύτερη συναλλαγή προμίσθωσης του τριμήνου.

Όσον αφορά τους τομείς, ο τομέας των υπηρεσιών, κυρίως οι δικηγορικές εταιρείες, ηγούνται, όπως και οι δημόσιοι φορείς, που διατηρούν σημαντικό ρόλο στη ρωμαϊκή αγορά γραφείων.

Το ποσοστό κενών θέσεων παραμένει χαμηλό, κάτω από το 7% συνολικά και περίπου 1,5% για ακίνητα υψηλής ποιότητας. Οι τιμές ενοικίασης υψηλής ποιότητας παραμένουν στα 610 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως, με προοπτικές ανάπτυξης στο μέσο χρονικό διάστημα.