Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι ταυτόχρονα

Η ταυτόχρονη πώληση ενός ακινήτου και η άμεση απόκτηση ενός άλλου είναι μια εφικτή διαδικασία, όμως απαιτεί λεπτομερή προετοιμασία και ακριβή συντονισμό όλων των φάσεων. Για την ομαλή ολοκλήρωση, είναι σημαντική η ικανή διαχείριση, λαμβάνοντας υπόψη τις νομικές και οικονομικές παραμέτρους και τον σωστό προγραμματισμό του χρόνου. Είναι προτιμότερο να εμπιστευτείτε έναν ειδικό, αλλά μπορείτε να το επιτύχετε και μόνοι εάν ακολουθήσετε ένα σχέδιο. Ακολουθεί η μεθοδολογία.

Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι ταυτόχρονα

Βήμα 1: Αξιολόγηση των οικονομικών σας Αρχικά, καθορίστε την αξία του τωρινού διαμερίσματός σας. Εκτιμήστε το ακίνητο προς πώληση και εισάγετέ το στην αγορά. Εάν ο χρόνος το επιτρέπει, χρησιμοποιήστε την προκαταβολή από την πώληση για την αγορά νέου σπιτιού. Σε αυτή την περίπτωση, είναι χρήσιμο να έχετε ένα προκαταρκτικό συμβόλαιο αγοράς με μεγαλύτερη διάρκεια για να προλάβετε τις διαδικασίες.

Βήμα 2: Σχεδιασμός πώλησης και αγοράς. Νομικά, η ταυτόχρονη πώληση και αγορά ακινήτων είναι απολύτως εφικτή και συνηθισμένη. Το κρίσιμο σημείο είναι ο συγχρονισμός των δύο διαδικασιών για την αποφυγή καθυστερήσεων ή οικονομικών επιβαρύνσεων. Δώστε προσοχή στη σειρά των ενεργειών και στην κατάσταση του δανείου που έχετε.

Εάν το πρώτο σας σπίτι αγοράστηκε με φορολογικά προνόμια (π.χ. ως «πρώτη κατοικία»), είναι σημαντικό να αγοράσετε νέο σπίτι εντός ενός έτους από την πώληση για να διατηρηθούν αυτά τα οφέλη.

Πρακτικά βήματα:

1. Πώληση του υπάρχοντος ακινήτου σας Μπορείτε να συνεργαστείτε με έναν μεσίτη ή να βρείτε μόνοι σας αγοραστές. Συνιστάται να έχετε επαρκή χρόνο για τη συναλλαγή - περίπου έξι μήνες πριν την υπογραφή της τελικής συμφωνίας (rogito). Αυτό θα σας δώσει χρόνο να βρείτε ένα νέο ακίνητο. Άλλη επιλογή είναι να συμφωνήσετε με τον αγοραστή για καθυστερημένη μεταβίβαση των κλειδιών.
2. Αναζήτηση νέας κατοικίας Ταυτόχρονα, εντοπίστε ένα κατάλληλο διαμέρισμα ή σπίτι με ρεαλιστικό προϋπολογισμό. Εάν βρείτε μια συμφέρουσα επιλογή γρήγορα, συμφωνήστε για την ημερομηνία μετακόμισης ώστε να έχετε χρόνο για απαραίτητες εργασίες ή κάντε συμφωνία υπό αναβλητικό όρο (ότι η αγορά θα ολοκληρωθεί μετά την πώληση του τρέχοντος σπιτιού). Είναι καλό να συνάψετε τέτοιες συμφωνίες με επαγγελματική βοήθεια.
3. Συγχρονισμός προθεσμιών Το πιο δύσκολο στάδιο είναι η μεταβίβαση των κλειδιών και η ολοκλήρωση των συναλλαγών. Η ακριβής συνεννόηση των ημερομηνιών με τον συμβολαιογράφο είναι σημαντική ώστε οι υπογραφές των συμβάσεων και η μεταφορά των χρημάτων να γίνονται απρόσκοπτα. Έτσι εξασφαλίζετε επαρκή κεφάλαια για την ολοκλήρωση και των δύο συμφωνιών.

Συνεργασία με μία εταιρεία ακινήτων

Η επιλογή μιας μεσιτικής εταιρείας για την πώληση και την αγορά σπιτιού μπορεί να διευκολύνει τη διαδικασία σημαντικά. Ένας μεσίτης μπορεί να συντονίσει καλύτερα και τις δύο συναλλαγές, να μειώσει το ρίσκο σύγχυσης και να παρέχει εξατομικευμένη υποστήριξη. Διαλέξτε μια αξιόπιστη εταιρεία που μπορεί να αποτιμήσει το ακίνητό σας, να εντοπίσει κατάλληλες επιλογές και να οργανώσει όλη τη διαδικασία ορθά.

Τι να κάνετε αν έχετε στεγαστικό δάνειο

Εάν το πωλούμενο ακίνητο έχει στεγαστικό δάνειο, μπορείτε να:

• Αποπληρώσετε το δάνειο πρόωρα με τα έσοδα της πώλησης. Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη επιλογή.
• Μεταβιβάσετε το δάνειο στον αγοραστή (γνωστό ως accollo), εάν είναι εφικτό.
• Ζητήσετε γέφυρα δάνειο για να καλύψετε το μεταβατικό στάδιο μεταξύ των συναλλαγών.
• Μεταφέρετε το στεγαστικό δάνειο σε νέο σπίτι αλλάζοντας την υποθήκη από το ένα ακίνητο στο άλλο.

Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται η συμμετοχή συμβολαιογράφου και συμφωνία με την τράπεζα για την ακριβή εκτίμηση του υπόλοιπου χρέους.

Πώς να πουλήσετε και να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς μεσίτη

Μπορείτε να πουλήσετε και να αγοράσετε σπίτι χωρίς μεσιτικό γραφείο, αλλά θα χρειαστείτε παραπάνω προσπάθεια. Χρειάζεστε πάντα συμβολαιογράφο για την κατάρτιση της τελικής συμφωνίας (rogito) που μεταβιβάζει επίσημα την ιδιοκτησία.

Τι πρέπει να κάνετε:

• Συντάξτε μια προκαταρκτική συμφωνία (συμβιβασμό) που δεσμεύει και τις δύο πλευρές της συμφωνίας.
• Προετοιμασία απαιτούμενων εγγράφων: ενεργειακό πιστοποιητικό (APE), κτηματολογικά δεδομένα και άλλα δικαιολογητικά.
• Ο αγοραστής επιλέγει συμβολαιογράφο για την επίσημη επικύρωση της συναλλαγής.

Πόσο χρόνο έχετε στη διάθεσή σας για να πουλήσετε το «πρώτο σας σπίτι»;

Εάν έχετε εκμεταλλευτεί τα οφέλη ως «πρώτη κατοικία», είναι κρίσιμο να πουλήσετε το παλιό διαμέρισμα και να αποκτήσετε καινούργιο εντός δύο ετών (σύμφωνα με τον Νόμο περί Προϋπολογισμού του 2024, σε ισχύ από 1 Ιανουαρίου 2025). Η ρύθμιση αυτή ισχύει και για τις συναλλαγές που ολοκληρώνονται το 2024.

Πώς να «Κρατήσετε» ένα Νέο Σπίτι Χωρίς να Πουλήσετε το Παλιό σας

Για να «κρατήσετε» νέο διαμέρισμα πριν από την πώληση του υπάρχοντος, μπορείτε:

• Κάντε μια υπό όρους προσφορά αγοράς, όπου η αγορά εξαρτάται από την επιτυχή πώληση του σπιτιού σας. Προκαταβάλλετε ένα ποσό που φυλάσσεται από τον μεσίτη έως την υπογραφή της προκαταρκτικής συμφωνίας.
• Καθορίστε ισχύ στην προσφορά (π.χ. 3 μήνες). Αν το ακίνητο δεν πωληθεί εντός της περιόδου, η προκαταβολή επιστρέφεται και η συμφωνία ακυρώνεται.
• Η σύνταξη συμβιβασμού είναι μια αρχική συμφωνία που καταγράφει τις προθέσεις των συμβαλλομένων πριν ολοκληρωθούν όλες οι διαδικασίες.

Πόσο κοστίζει η πώληση και αγορά ενός σπιτιού;

Έξοδα αγοραστή:

• Φόρος εγγραφής: 2% της κτηματολογικής αξίας για «πρώτη κατοικία», 9% για «δεύτερη κατοικία» (τουλάχιστον 1000 ευρώ).
• Φόρος στεγαστικού δανείου: 50 ευρώ.
• Κτηματολογικό τέλος: 50 ευρώ.
• ΦΠΑ (αν αγοράζετε από κατασκευαστή): 4% για «πρώτη κατοικία», 10% για «δεύτερη κατοικία».
• Συμβολαιογραφικές υπηρεσίες: 1–2% της αξίας του ακινήτου.
• Προμήθεια μεσίτη: 2–5% της τιμής πώλησης (βάσει συμφωνίας).

Έξοδα πωλητή:

• Προμήθεια μεσίτη: 2–4% της πώλησης + ΦΠΑ.
• Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών: Αν η πώληση γίνει εντός 5 ετών από την αγορά.
• Ενεργειακό πιστοποιητικό (APE): περίπου 200 ευρώ.
• Συμβολαιογραφικά έξοδα: αν χρειάζεται να αρθεί η υποθήκη.

Σύναψη

Η ταυτόχρονη πώληση και αγορά κατοικίας είναι απαιτητική, αλλά πραγματοποιήσιμη διαδικασία. Το κύριο είναι ο προσεκτικός σχεδιασμός όλων των σταδίων, η σωστή κατανομή του χρόνου και, αν χρειαστεί, η αναζήτηση βοήθειας από επαγγελματίες. Αυτό βοηθά στην αποφυγή περιττών εξόδων και άγχους.