Κατηγοριοποίηση των πολυκατοικιών στην Ιταλία: από διαμερίσματα έως υπερπολυκατοικίες

Η ποικιλία των αρχιτεκτονικών μορφών και των τύπων κατοικιών στην Ιταλία ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα. Η βάση κάθε πολυκατοικίας αποτελείται από το Άρθρο 1117 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα (Codice Civile), το οποίο ορίζει την κοινή ιδιοκτησία των υποστηρικτικών κατασκευών, των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και των κοινόχρηστων χώρων όταν το κτίριο έχει τουλάχιστον δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Κάθε κατηγορία παρουσιάζει τα δικά της χαρακτηριστικά σχετικά με τη διαμοιρασμό του κόστους, τη διαχείριση και τις φορολογικές υποχρεώσεις.

Κύριοι τύποι πολυκατοικιών στην Ιταλία

Κατακόρυφη πολυκατοικία (Condominioverticale): ένα τυπικό πολυόροφο κτίριο στο οποίο τα διαμερίσματα ή τα γραφεία τοποθετούνται το ένα πάνω από το άλλο. Οι ιδιοκτήτες μοιράζονται τα θεμέλια, τους φέροντες τοίχους, την οροφή, τις σκάλες και τους ανελκυστήρες.

Οριζόντια πολυκατοικία (Condominio orizzontale): Ένα σύνολο ανεξάρτητων, διπλανών κτιρίων (π.χ. διαμερίσματα - villette a schiera). Τα κατοικίες είναι δομικά ανεξάρτητες, αλλά έχουν κοινά εξωτερικά στοιχεία: πύλες εισόδου, δρόμους, φωτισμό και αποχέτευση (Άρθρο 1117-bis του Ιταλικού Αστικού Κώδικα).

Ελάχιστη πολυκατοικία (Condominio minimo): μια κατάσταση όπου μια κατοικία αποτελείται μόνο από δύο διαμερίσματα που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες (π.χ. ένα διαμέρισμα), αλλά έχει κοινά φέροντα στοιχεία ή μια αυλή.

Μερική πολυκατοικία (Condominio parziale): μια νόμιμη κατασκευή εντός ενός μεγαλύτερου κτιρίου όπου ένα συγκεκριμένο στοιχείο (π.χ. μια ξεχωριστή είσοδος, ένας ανελκυστήρας ή η οροφή ενός από τα τμήματα) χρησιμοποιείται μόνο από ένα μέρος των κατοίκων. Το κόστος συντήρησης της σύμφωνα με το άρθρο. Σύμφωνα με το άρθρο 1123 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, μόνο όσοι το χρησιμοποιούν πραγματικά είναι υπεύθυνοι.

Υπερπολυκατοικία: Ένα σύνολο αρκετών ανεξάρτητων κτιρίων που συνδέονται μέσω μεγάλων κοινόχρηστων εγκαταστάσεων: ένα πάρκο, μια πισίνα, ένας λέβητας ή ένα κοινό σύστημα ασφαλείας.

Πώς δημιουργείται νόμιμα μια πολυκατοικία;

Μια πολυκατοικία δημιουργείται αυτομάτως "de facto" (di fatto), χωρίς την ανάγκη συμβολαιογραφικής πράξης. Η απόφαση 21077/2022 του Ακυρωτικού Δικαστηρίου επιβεβαίωσε ότι το νομικό καθεστώς ενεργοποιείται όταν πληρούνται τρεις προϋποθέσεις:

Η ύπαρξη διαφορετικών ακινήτων που ανήκουν σε διαφορετικά άτομα·

Η φυσική αδιαιρετότητα των κοινών δομών ή συστημάτων·

Κοινή χρήση κοινόχρηστων χώρων.

Φορολογικές απαιτήσεις: Η Ιταλική Φορολογική Υπηρεσία (Agenzia delle Entrate) απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να ζητήσουν τον φορολογικό κώδικα (Codice Fiscale) για το κτίριο την πρώτη φορά που προκύπτει συνιδιοκτησία. Χωρίς αυτό, είναι αδύνατο να πληρωθούν νόμιμα οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και να προσληφθούν εργολάβοι.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός συγκροτήματος κατοικιών και μιας κατοικίας;

Η κύρια διαφορά μεταξύ ενός συγκροτήματος κατοικιών και μιας εμπορικής κατοικίας είναι η ιδιοκτησιακή δομή και η μορφή διαχείρισης.

Σε ένα τυπικό συγκρότημα κατοικιών, οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν από κοινού σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Όλες οι βασικές αποφάσεις σχετικά με τις επισκευές, τη συντήρηση και την κατανομή του προϋπολογισμού λαμβάνονται από τους κατοίκους σε γενική συνέλευση (Συνέλευση). Η μορφή κατοικίας μπορεί να είναι οποιαδήποτε: μόνιμη ιδιοκτησία ή μακροχρόνια μίσθωση.

Σε μια κατοικία, ολόκληρο το συγκρότημα ανήκει εξ ολοκλήρου σε μία μόνο νομική οντότητα (εμπορική εταιρεία). Οι κάτοικοι δεν κατέχουν ακίνητα - συνάπτουν μίσθωση. Σε αυτήν την περίπτωση, το κόστος διαμονής συνήθως περιλαμβάνει υπηρεσίες ξενοδοχείου: υποδοχή, καθαρισμό δωματίων και ασφάλεια της περιοχής.

Πότε απαιτείται διαχειριστής;

Σύμφωνα με το άρθρο 1129 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, ο διορισμός επαγγελματία διαχειριστή γίνεται υποχρεωτικός μόνο εάν ο αριθμός των ιδιοκτητών υπερβαίνει τα 8 άτομα.

Εάν το σπίτι διαθέτει 4 διαμερίσματα ή είναι σύνολο κατοικιών για τουλάχιστον 2 οικογένειες, οι κάτοικοι μπορούν να το διαχειριστούν μόνοι τους (αυτοδιαχείριση) διορίζοντας έναν υπεύθυνο εκπρόσωπο. Ωστόσο, η υποχρέωση να έχουν φορολογικό κώδικα στο σπίτι, να φυλάσσουν αποδείξεις και να πραγματοποιούν πληρωμές μέσω τραπεζικού εμβάσματος παραμένει, ακόμη και στις τοπικές αυτοδιοικήσεις.