Πως μπορούμε να μετασχηματίσουμε έναν αγροτικό καταλύματα ή μια βοηθητική κατασκευή σε ένα σπίτι για να κατοικηθεί;

Πώς να μετατρέψετε έναν αγροτικό οικισμό ή ένα βοηθητικό κτίριο σε μια κατοικία

Η μετατροπή ενός παλιού αγροτικού κτιρίου (ρουστίκ) σε μια πλήρως αναπτυγμένη κατοικία εμπλέκει σοβαρούς κινδύνους αστικής ανάπτυξης. Για να αποφύγετε πρόστιμα και κυρώσεις από τον δήμο, είναι αναγκαίο να κατανοήσετε με σαφήνεια ποιες άδειες απαιτούνται για αυτήν τη διαδικασία.

Η αλλαγή της προβλεπόμενης χρήσης ενός ακινήτου αντιστοιχεί πάντα σε αύξηση του λεγόμενου "αστικού φορτίου" στην περιοχή. Αυτή η διαδικασία απαιτεί είτε την απόκτηση άδειας οικοδομής (Permesso di Costruire) είτε την υποβολή ειδοποίησης έναρξης δραστηριότητας (SCIA), ανάλογα με το τοπικό κανονιστικό πλαίσιο. Θα πρέπει επίσης να πληρώσετε τέλη αστικής ανάπτυξης και να πραγματοποιήσετε αλλαγές στο κτηματολογικό μητρώο για να επανυπολογίσετε την κτηματολογική αξία.

Για τη μετατροπή ενός ακινήτου από γεωργική χρήση σε οικιστική χρήση, ένας εξειδικευμένος τεχνικός πρέπει να πραγματοποιήσει αξιολόγηση αστικής ανάπτυξης για να εξασφαλίσει τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς ανάπτυξης ενός συγκεκριμένου δήμου (Norme Tecniche di Attuazione) και να διασφαλίσει ότι τα οικιστικά ακίνητα επιτρέπονται στη ζώνη. Αφού αυτή η διαδικασία δεν καλύπτεται από απλοποιημένα εθνικά προγράμματα, η απόκτηση της κατάλληλης άδειας οικοδομής είναι υποχρεωτική από πλευράς νόμου.

Τι σημαίνει μετατροπή χρήσης;

Η μετατροπή ενός παλιού αχυρώνα ή αγροικίας σε ένα σύγχρονο κτίριο κατοικιών είναι ένα όνειρο για πολλούς, αλλά απαιτεί την εφαρμογή αυστηρών γραφειοκρατικών και τεχνικών βημάτων. Από νομικής άποψης, η αναταξινόμηση ενός ακινήτου από γεωργική χρήση σε οικιστική χρήση σημαίνει μετατροπή μη οικιστικών ακινήτων (στάβλοι, στάβλοι, αποθήκες) σε κτίριο κατοικιών. Για να επιτευχθεί αυτό, είναι αναγκαίο να ελεγχθεί η πολεοδομική σκοπιμότητα μιας τέτοιας διαδικασίας, να υποβληθούν έγγραφα στην τοπική αυτοδιοίκηση (Δήμος) και να καταβληθούν πολεοδομικά τέλη.

Η δυνατότητα μεταβίβασης καθορίζεται από το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή το Σχέδιο Εδαφικής Διαχείρισης (ΣΧΔ) του δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητο. Εάν το κτίριο βρίσκεται σε αυστηρά γεωργική ζώνη ή σε περιοχή με περιορισμούς τοπίου ή υδρογεωλογικούς περιορισμούς, η μετατροπή μπορεί να περιοριστεί σημαντικά ή να απαγορευτεί εντελώς, προκειμένου να προστατευθεί η γη από την ανάπτυξη.

Η διαφορά μεταξύ ενός αγροτικού κτιρίου και ενός κτιρίου κατοικιών

Το κύριο σημείο που πρέπει να κατανοηθεί είναι η διαφορά μεταξύ ενός αγροτικού κτιρίου (fabbricato rurale) και μιας αστικής κατοικίας (civile abitazione):

Ένα αγροτικό κτίριο σχετίζεται κτηματολογικά και φορολογικά με τη γεωργική δραστηριότητα και τις ανάγκες ενός αγρότη ή γεωργικού επιχειρηματία.
Η αστική κατοικία είναι ένα ακίνητο που προορίζεται αποκλειστικά για μόνιμη κατοικία ιδιωτών και δεν σχετίζεται με κανέναν τρόπο με την καλλιέργεια γης.

Η διαδικασία μετατροπής ενός αντικειμένου αποτελείται από πέντε κύρια στάδια:

Έλεγχος νομικής κατάστασης: ένας πιστοποιημένος ειδικός (μηχανικός, αρχιτέκτονας ή τοπογράφος) ζητά αρχειακά έγγραφα από τον δήμο για να βεβαιωθεί ότι η πραγματική κατάσταση του κτιρίου αντιστοιχεί σε προηγούμενα εγκεκριμένα έργα και ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα κτίρια.
Ανάλυση τεχνικής σκοπιμότητας: αξιολογείται εάν οι ισχύοντες πολεοδομικοί κανονισμοί της δεδομένης περιοχής επιτρέπουν τη μετατροπή αγροτικών κτιρίων σε οικιστικό απόθεμα.
Υποβολή κατασκευαστικών εγγράφων: ανάλογα με το εύρος των εργασιών, υποβάλλεται αντίστοιχη ειδοποίηση ή αίτηση για άδεια οικοδομής.
Διεξαγωγή Εργασιών και Παραλαβή: εκτέλεση εργασιών ενίσχυσης φέροντων κατασκευών, θερμομόνωση και εγκατάσταση σύγχρονων δικτύων κοινής ωφέλειας.
Ενημέρωση του κτηματολογίου και λήψη του πιστοποιητικού θέσης σε λειτουργία (agibilità): μετά την ολοκλήρωση της επισκευής, καταχωρείται νέα διάταξη και υποβάλλεται δήλωση καταλληλότητας του ακινήτου για κατοίκηση.