Πώς να πουλήσετε το διαμέρισμά σας στον ενοικιαστή σας και να αποφύγετε λάθη

Η πώληση ενός διαμερίσματος που είναι ήδη ενοικιασμένο μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφέρει την αγορά του ακινήτου απευθείας στον ενοικιαστή ή να το πουλήσει σε τρίτο πρόσωπο. Είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη τους κανόνες που διέπουν το δικαίωμα προτίμησης, την εγκυρότητα της μισθωτικής σύμβασης και τις πιθανές φορολογικές επιπτώσεις.

Πώς να πουλήσετε το διαμέρισμά σας σε έναν ενοικιαστή

Σε πολλές περιπτώσεις, η πώληση του ακινήτου στον τρέχοντα ενοικιαστή είναι η πιο βολική επιλογή. Αυτή η μέθοδος σάς επιτρέπει να αποφύγετε τις πολλαπλές επιδείξεις του διαμερίσματος σε άγνωστους, να μειώσετε το κόστος των υπηρεσιών μεσιτικού γραφείου και να απλοποιήσετε σημαντικά ολόκληρη τη διαδικασία συναλλαγής.

Ωστόσο, η ιταλική νομοθεσία προβλέπει ορισμένες διαδικασίες που προστατεύουν τα δικαιώματα του ενοικιαστή.

Τα βασικά στάδια της πώλησης

1. Επίσημη Προσφορά Αγοράς

Εάν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να πουλήσει το διαμέρισμα στο τέλος της πρώτης περιόδου μίσθωσης (για παράδειγμα, μετά τα πρώτα τέσσερα χρόνια μιας μίσθωσης 4+4), ο ενοικιαστής μπορεί να έχει δικαίωμα προτίμησης αγοράς (δικαίωμα πρώτης προτεραιότητας).

Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να στείλει επίσημη ειδοποίηση με συστημένη επιστολή ή με πιστοποιημένο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο (PEC), αναφέροντας:

• την τιμή πώλησης·
• τους όρους της συναλλαγής·
• την προθεσμία για τη λήψη απόφασης.

2. Προθεσμία Απάντησης

Μετά την παραλαβή της ειδοποίησης, ο ενοικιαστής έχει 60 ημέρες για να ειδοποιήσει εάν θα ασκήσει το δικαίωμά του αγοράς.

Εάν η απάντηση είναι ναι, η συμβολαιογραφική επικύρωση της συναλλαγής συνήθως πραγματοποιείται εντός των επόμενων 30 ημερών.

3. Ελεύθερη Πώληση

Εάν η πρώτη διάρκεια της σύμβασης έχει ήδη λήξει ή ο ενοικιαστής έχει αρνηθεί επίσημα να αγοράσει, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να πουλήσει ελεύθερα το διαμέρισμα σε οποιονδήποτε αγοραστή.

Ωστόσο, τίποτα δεν εμποδίζει τα μέρη να συμφωνήσουν να πουλήσουν στον ενοικιαστή ανά πάσα στιγμή με αμοιβαία επωφελείς όρους.

4. Λήξη Μισθωτικής Σύμβασης

Εάν ένας ενοικιαστής αγοράσει ένα διαμέρισμα ως κύρια κατοικία του, μπορεί να επωφεληθεί από φορολογικά οφέλη για το πρώτο του ακίνητο.

Μόλις υπογραφεί η σύμβαση αγοράς, η μίσθωση λήγει αυτόματα επειδή ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης γίνονται το ίδιο πρόσωπο.

Τι συμβαίνει με τη μίσθωση μετά την πώληση του διαμερίσματος

Εάν το διαμέρισμα πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο, η υφιστάμενη μισθωτική σύμβαση δεν λήγει.

Σύμφωνα με το άρθρο 1599 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, ο νέος ιδιοκτήτης καθίσταται αυτόματα συμβαλλόμενο μέρος στη σύμβαση αντί του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Αυτό σημαίνει ότι:

• ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα κατοχής το διαμέρισμα μέχρι τη λήξη της μίσθωσης·
• το ενοίκιο παραμένει το ίδιο·
• οι όροι της συμφωνίας δεν μπορούν να τροποποιηθούν από τον νέο ιδιοκτήτη μονομερώς·
• ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εισπράξει ενοίκιο και να επιστρέψει την προκαταβολή στο τέλος της μίσθωσης.

Πότε μια μίσθωση δεν μπορεί να ανανεωθεί

Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την αυτόματη ανανέωση της συμφωνίας μόνο στις περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο.

Για παράδειγμα, εάν:

• προτίθεται να χρησιμοποιήσει το διαμέρισμα για δική του κατοικία ή για κατοικία στενών συγγενών·
• δεν κατέχει άλλα ακίνητα κατοικίας (εκτός από το δικό του σπίτι) και σκοπεύει να πουλήσει το διαμέρισμα.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο ενοικιαστής πρέπει να ειδοποιηθεί τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης. Σε αυτήν την περίπτωση, έχει το δικαίωμα προτίμησης στην αγορά.

Μη καταχωρημένη σύμβαση μίσθωσης

Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν έχει καταχωρηθεί στην Ιταλική Φορολογική Υπηρεσία ή η μίσθωση εκτελείται παράνομα, μια τέτοια συμφωνία δεν έχει νομική ισχύ έναντι τρίτων.

Μετά την πώληση, ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την εκκένωση του διαμερίσματος και το άτομο που κατοικεί σε αυτό δεν θα μπορεί να επωφεληθεί από τις συνήθεις εγγυήσεις που παρέχει ο νόμος.

Έχει πάντα ο ενοικιαστής το δικαίωμα προτίμησης στην αγορά;

Είναι κοινή πεποίθηση ότι ο ενοικιαστής έχει πάντα το πρώτο δικαίωμα αγοράς του διαμ