Μπορεί να μεταβιβαστεί ένα μισθωμένο ακίνητο για δωρεάν χρήση;

Σκεφτείτε το εξής: νοικιάζετε ένα άνετο διαμέρισμα, το διακοσμήσατε σύμφωνα με το γούστο σας και το έχετε οργανώσει προσεκτικά. Αλλάζουν όμως οι συνθήκες και επιλέγετε να το παραχωρήσετε σε φίλο ή συγγενή χωρίς αντάλλαγμα. Είναι αυτό νομικά εφικτό;

Τι είναι η σύμβαση δωρεάν χρήσης;

Βάσει του άρθρου 1803 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, η σύμβαση δωρεάν χρήσης (comodato d'uso) είναι μια συμφωνία στην οποία ένα άτομο (commodator) παραχωρεί σε άλλο άτομο (commodatario) κινητή ή ακίνητη περιουσία για χρήση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή για ορισμένο σκοπό. Με τη λήξη, το ακίνητο πρέπει να επιστραφεί.

Τι συμβαίνει όταν μεταβιβάζετε ένα νοικιασμένο διαμέρισμα για δωρεάν χρήση; Μπορείτε να το διαχειριστείτε σαν να είναι δικό σας;

Μπορεί ένας μισθωτής να υπεκμισθώσει;

Στην Ιταλία, ένας μισθωτής (conduttore) έχει τη δυνατότητα να υπεκμισθώσει μέρος του διαμερίσματος, αλλά υπό ορισμένες συνθήκες. Αν η σύμβαση μίσθωσης δεν απαγορεύει ρητά την υπεκμίσθωση, αρκεί να ενημερώσετε τον ιδιοκτήτη (locatore) για την πρόθεση και να δώσετε τα στοιχεία του υπομισθωτή.

Για πλήρη μεταβίβαση κατοικίας μέσω υπεκμίσθωσης, η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη πρέπει να είναι γραπτή. Το θέμα αυτό καλύπτεται από το άρθρο 2 του νόμου 392 της 27ης Ιουλίου 1978, που δηλώνει:

"Ο μισθωτής δεν μπορεί να υπομισθώσει το ακίνητο ή να εκχωρήσει τη μίσθωση σε τρίτους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, ο μισθωτής μπορεί να υπεκμισθώσει μέρος του ακινήτου, ειδοποιώντας τον ιδιοκτήτη με συστημένη επιστολή, παρέχοντας το όνομα του υπομισθωτή, τη διάρκεια της σύμβασης και τις λεπτομέρειες της υπεκμίσθωσης."

Είναι δυνατή η μεταβίβαση ενοικιαζόμενων κατοικιών για δωρεάν χρήση;

Εφόσον η σύμβαση δωρεάν χρήσης δεν εμπεριέχει πληρωμή, μπορεί να παραχωρηθεί μια ενοικιαζόμενη κατοικία υπό αυτό το καθεστώς;

Οι ίδιες αρχές ισχύουν όπως και για την υπεκμίσθωση:

• Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν απαγορεύει τη μεταβίβαση για δωρεάν χρήση, ο μισθωτής μπορεί να το κάνει ειδοποιώντας τον ιδιοκτήτη.
• Αν υπάρχει απαγόρευση υπεκμίσθωσης και δωρεάν χρήσης, πρέπει να υπάρξει γραπτή συγκατάθεση από τον ιδιοκτήτη.

Διαφορετικά, η παραχώρηση του διαμερίσματος σε άλλους χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη συνιστά παραβίαση της σύμβασης και μπορεί να οδηγήσει σε έξωση του μισθωτή.

Μπορεί κάποιος που παρέλαβε ακίνητο δωρεάν να το νοικιάσει;

Ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης έδωσε το διαμέρισμα σε άλλον μέσω συμβάσεως δωρεάν χρήσης. Μπορεί αυτό το άτομο να το νοικιάσει μόνο του;

Το άρθρο 1804 του ιταλικού Αστικού Κώδικα παρέχει την απάντηση: ο παραλήπτης πρέπει να χρησιμοποιεί το ακίνητο όπως ορίζεται στη συμφωνία και δεν μπορεί να το παραχωρήσει σε άλλους χωρίς τη συγκατάθεση του παραχωρητή.

Σε περίπτωση ενοικίασης χωρίς άδεια, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα:

• Να απαιτήσει την άμεση επιστροφή του ακινήτου.
• Να ζητήσει αποζημίωση.

Ποιος πρέπει να δηλώσει εισόδημα από ενοίκια;

Αν το ακίνητο που παραχωρείται δωρεάν νοικιαστεί σε τρίτους, τίθεται το ερώτημα: ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των φόρων από το εισόδημα;

Ο νόμος ορίζει ότι το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται πάντα στο όνομα του ιδιοκτήτη, ακόμα και αν το λαμβάνει άλλος. Έτσι, αν ο παραχωρητής νοικιάσει το διαμέρισμα, η φορολογική υποχρέωση βαρύνει τον ιδιοκτήτη (commodator), αφού παραμένει ο νόμιμος ιδιοκτήτης.

Αυτή η αρχή είναι κατοχυρωμένη στο άρθρο 1 παρ. 2 του Ν.Δ. 504/1992, που προβλέπει ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη, ανεξαρτήτως από το ποιος πραγματικά εισπράττει το εισόδημα.

Συμπέρασμα

Η μεταβίβαση μιας ενοικιαζόμενης κατοικίας για δωρεάν χρήση είναι εφικτή, αλλά απαιτεί προσεκτική εξέταση των όρων της μίσθωσης. Αν δεν υπάρχει απαγόρευση, αρκεί η ενημέρωση του ιδιοκτήτη. Αν υπάρχει απαγόρευση, απαιτείται συγκατάθεσή του.

Το ίδιο ισχύει και για τον παραληπτή: αν θέλει να νοικιάσει το ακίνητο που έλαβε δωρεάν, χρειάζεται άδεια από τον ιδιοκτήτη.

Η γνώση των νομικών πλαισίων σε τέτοια θέματα θα αποτρέψει ανεπιθύμητες συνέπειες - από τη λύση της σύμβασης έως οικονομικές κυρώσεις.