Πώληση διαμερίσματος σε σχέση συνύπαρξης: τα δικαιώματα των μη εγγεγραμμένων συμβιωτών, οι κίνδυνοι και οι νομικές αντιδιαστάσεις.

Πώληση κατοικίας με σύμβαση συμβίωσης: δικαιώματα μη εγγεγραμμένων συντρόφων, κινδύνους και νομικές αντιδράσεις

Η πώληση κατοικίας όπου κατοικεί ένα μη εγγεγραμμένο ζευγάρι (γνωστό ως πολιτικός γάμος ή convivenza di fatto) ρυθμίζεται από τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Η ιταλική νομοθεσία (Νόμος Cirinnà αριθ. 76/2016) δεν επεκτείνει αυτόματα τις διατάξεις του οικογενειακού δικαίου που ισχύουν για τους επισήμους γάμους σε τέτοιου είδους συμβίωση.

Αγορά ακινήτου και καθεστώς ιδιοκτησίας

Κατά την αγορά κατοικίας από μη έγγαμο ζευγάρι, το ποσό των μεριδίων καθορίζεται από τη σύμβαση: η ιδιοκτησία μπορεί να καταχωρηθεί σε ίσες μερίδες (50/50) ή ανάλογα με τα χρήματα που έχουν εισφέρει.

Είναι σημαντικό να ξεχωρίζονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και οι υποχρεώσεις στεγαστικού δανείου. Η πληρωμή των δόσεων στεγαστικού δανείου δεν καθιστά αυτόματα κάποιον ιδιοκτήτη ούτε αυξάνει το μερίδιό του χωρίς επίσημη εγγραφή. Για να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους, οι συντρόφοι μπορούν να συνάψουν Συμφωνία Συμβίωσης (Contratto di convivenza) με τη βοήθεια συμβολαιογράφου ή δικηγόρου.

Ειδικοί κίνδυνοι:

Κληρονομιά: Χωρίς επίσημη διαθήκη, ο σύντροφος σε σύμβαση συμβίωσης δεν γίνεται νόμιμος κληρονόμος.
Πώληση μεταξύ συντρόφων: Η μεταβίβαση ακινήτου μεταξύ συντρόφων σε σύμβαση συμβίωσης απαιτεί υποχρεωτική συμβολαιογραφική επικύρωση. Η πώληση σε χαμηλή τιμή ή χωρίς πραγματική μεταφορά χρημάτων χαρακτηρίζεται ως κρυφή δωρεά (donazione indiretta). Αυτό προκαλεί προβλήματα για τους αγοραστές κατά την απόκτηση στεγαστικού δανείου στο μέλλον και δίνει στους κληρονόμους του πωλητή το δικαίωμα να αμφισβητήσουν τη συναλλαγή στο μέλλον.

Δικαιώματα μη ιδιοκτήτη συντρόφου

Εάν το ακίνητο ανήκει μόνο σε έναν από τους συντρόφους:

Σε περίπτωση θανάτου του ιδιοκτήτη: Ο επιζών σύντροφος αποκτά το δικαίωμα προσωρινής διαμονής (diritto di abitazione) για 2 έτη (ή έως 5 έτη, ανάλογα με την διάρκεια της σχέσης). Αν υπάρχουν ανήλικα παιδιά ή παιδιά με αναπηρία, η περίοδος αυτή είναι τουλάχιστον 3 έτη. Το δικαίωμα τίθεται εκτός ισχύος σε περίπτωση νέου γάμου ή δημιουργίας νέας οικογένειας.
Σε περίπτωση χωρισμού: Ο μη ιδιοκτήτης σύντροφος πρέπει να εκκενώσει το ακίνητο εντός λογικού χρονικού διαστήματος. Ωστόσο, αν υπάρχουν ανήλικα ή ανικανά παιδιά στην οικογένεια, το δικαστήριο μπορεί να διασφαλίσει το δικαίωμα διαμονής στο σπίτι για τον γονέα που παραμένει με τα παιδιά.
Ενοίκιο: Σε περίπτωση θανάτου του επίσημου ενοικιαστή του ακινήτου, ο επιζών σύντροφος έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει το ενοίκιο στο όνομά του.

Διαδικασία πώλησης από συνιδιοκτήτες (κατοικία σε κοινή ιδιοκτησία)

Εάν το σπίτι είναι εγγεγραμμένο στα ονόματα και των δύο συντρόφων, εφαρμόζεται το κοινό καθεστώς ιδιοκτησίας (comunione ordinaria). Η πώληση κατοικιών σε τρίτους απαιτεί πλήρη ομοφωνία.

Σε μια κοινή πώληση, τα έσοδα κατανέμονται αυστηρά σύμφωνα με τα μερίδια που ορίζονται στην αρχική σύμβαση αγοράς (rogito). Πριν από την εξόφληση των χρημάτων, από το συνολικό ποσό αφαιρούνται τα ακόλουθα:

Το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου·
Συνοδευτικά έξοδα (προμήθεια πρακτορείου, τεχνική εμπειρογνωμοσύνη)·
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (plusvalenza), εάν το ακίνητο πωληθεί νωρίτερα από 5 χρόνια μετά την αγορά και δεν ήταν ο κύριος τόπος κατοικίας.

Τι να κάνετε αν κάποιος από τους εταίρους αντιτίθεται στην πώληση;

Κανείς δεν μπορεί να αναγκάσει τον ιδιοκτήτη να υπογράψει συμφωνία με τρίτους, αλλά ο νόμος δεν επιτρέπει σε κάποιον να παραμείνει σε κοινή ιδιοκτησία αντί της θέλησής του. Το πρόβλημα λύνεται σε τρία στάδια:

Αγορά μεριδίου (Riscatto della quota): Ένας από τους εταίρους αγοράζει το μερίδιο του άλλου στην αγοραία τιμή, επανεγγράφοντας το υπόλοιπο της υποθήκης στο όνομά του (με τη συναίνεση της τράπεζας).
Αστική διαμεσολάβηση (Mediazione civile): Υποχρεωτικό προδικαστικό στάδιο επίλυσης διαφορών με τη συμμετοχή δικηγόρων.
Δικαστική διαίρεση (Divisione giudiziale): Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, το θέμα αποφασίζεται από το δικαστήριο (άρθρο 1111 του Ιταλικού Αστικού Κώδικα). Ο δικαστής μπορεί να διαιρέσει το σπίτι σε δύο ανεξάρτητα διαμερίσματα (εάν επιτρέπεται από τη διαρρύθμιση), να μεταβιβάσει το ακίνητο σε έναν εταίρο με αποζημίωση στον άλλο ή να το θέσει σε αναγκαστικό δημόσιο πλειστηριασμό, με τη διάθεση των εσόδων.